Usaha distribusi, toko bahan bangunan, atau agen sembako pada suatu titik membutuhkan gudang yang lebih besar dari ruang belakang toko. Pertanyaannya hampir selalu sama: sewa dulu atau langsung beli?

Tidak ada jawaban yang cocok untuk semua usaha. Yang ada adalah hitungan arus kas, perkiraan berapa lama gudang itu dibutuhkan, dan daftar hal yang harus dicek pada bangunannya.

Panduan ini untuk pelaku usaha yang sedang mencari gudang, terutama di sekitar Banjarmasin dan Banjarbaru. Isinya cara menimbang sewa dan beli, pemeriksaan fisik dan dokumen, pilihan lokasi, dan biaya rutinnya.

Menimbang sewa dan beli

Beberapa pertanyaan membantu Anda memutuskan:

  • Arus kas. Membeli mengikat modal besar, atau menambah utang, yang sebenarnya bisa dipakai untuk stok dan piutang pelanggan. Menyewa menjaga modal tetap berputar.
  • Lama kebutuhan. Jika Anda belum yakin gudang ini masih cukup lima tahun lagi, menyewa memberi ruang untuk pindah. Kebutuhan jangka panjang yang stabil lebih cocok dengan membeli.
  • Penyesuaian bangunan. Rak, kantor, ruang pendingin, dan penambahan daya listrik tertanam di bangunan. Di gudang sewaan, investasi itu tertinggal saat Anda pindah.
  • Aset dan agunan. Gudang milik sendiri bisa menjadi agunan untuk pinjaman usaha.

Contoh hitungan (angka hanya ilustrasi): sewa Rp 100 juta per tahun, atau beli Rp 2 miliar. Dalam sepuluh tahun, sewa yang dibayar sekitar Rp 1 miliar, belum termasuk kenaikan. Jika membeli, Rp 2 miliar tertahan di bangunan, ditambah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) saat membeli, serta Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), perawatan, dan asuransi setiap tahun.

Bandingkan juga dengan hasil yang bisa diberikan uang Rp 2 miliar itu jika diputar di usaha Anda. Jika hasil usaha dari modal itu lebih besar daripada sewa yang dihemat, menyewa biasanya lebih masuk akal.

Jika memilih sewa, mintalah masa sewa yang cukup panjang dengan opsi perpanjangan, supaya rak dan instalasi yang Anda pasang sempat terbayar. Tuliskan juga siapa yang menanggung perbaikan atap dan struktur, serta kondisi gudang saat dikembalikan.

Akses truk dan area bongkar muat

Gudang yang bagus tetapi sulit dijangkau truk akan memperlambat setiap pengiriman.

  • Jalan masuk. Ukur lebar jalan, cek kondisinya, dan perhatikan jembatan kecil di atas saluran atau sungai yang harus dilewati.
  • Ruang putar. Pastikan truk terbesar yang Anda pakai bisa masuk, berbalik, dan keluar tanpa harus mundur jauh ke jalan.
  • Area bongkar muat. Cek apakah tinggi lantai gudang cocok dengan bak truk, dan apakah ada atap di area bongkar supaya barang tidak basah.
  • Lebar pintu dan gerbang untuk truk dan forklift.
  • Aturan jalan. Beberapa ruas jalan bisa membatasi jam atau muatan truk. Tanyakan ke dinas perhubungan setempat.

Cara paling pasti adalah mencobanya langsung dengan truk yang biasa Anda pakai, termasuk saat hujan.

Bangunan: lantai, tinggi, atap, dan banjir

  • Kekuatan lantai. Minta data rencana beban lantai, atau minta insinyur sipil memeriksanya, terutama untuk barang berat seperti semen, besi, atau pupuk.
  • Kerataan lantai. Retak dan lantai yang turun menyulitkan forklift dan rak.
  • Tinggi bersih, yaitu jarak dari lantai sampai bagian terendah rangka atap. Angka ini menentukan setinggi apa rak yang muat.
  • Jarak antarkolom, yang memengaruhi tata letak rak dan jalur forklift.
  • Atap dan talang: cari bekas bocor, karat, dan talang yang meluap saat hujan.
  • Ketinggian lantai terhadap banjir. Banyak lahan di sekitar Banjarmasin rendah dan dipengaruhi pasang surut. Tanyakan tetangga tentang genangan saat hujan deras dan air pasang, dan cari bekas garis air di dinding.

Di dataran rendah, lahan gudang sering berupa tanah urukan yang bisa terus turun selama bertahun-tahun. Cara mengeceknya dibahas di panduan membeli tanah urukan.

Listrik, keselamatan kebakaran, dan fasilitas

Mesin, ruang pendingin, dan pengisi daya forklift listrik biasanya butuh sambungan tiga fasa dan daya yang besar. Cek daya yang terpasang, lalu tanyakan ke PLN soal penambahan daya atau perubahan sambungan beserta biayanya. Instalasi baru memerlukan Sertifikat Laik Operasi (SLO).

Gudang menyimpan banyak barang di satu tempat, jadi kebakaran adalah risiko besar. Periksa hal berikut:

  • Alat pemadam api ringan yang cukup dan masih berlaku.
  • Jalur keluar yang tidak terhalang tumpukan barang.
  • Akses mobil pemadam sampai ke dekat bangunan.
  • Instalasi listrik yang rapi, tanpa sambungan darurat yang dibiarkan permanen.

Cek juga fasilitas pendukungnya: ruang kantor, toilet, air bersih, tempat istirahat pekerja, pagar, penerangan, dan pos jaga.

Dokumen: sertifikat, PBG, dan zonasi

Untuk gudang sewaan maupun yang dibeli, tiga hal ini perlu dicek:

  • Sertifikat. Pastikan nama pemiliknya cocok. Jika berupa Hak Guna Bangunan (HGB), lihat masa berlakunya. Menurut PP No. 18 Tahun 2021, HGB berlaku 30 tahun, bisa diperpanjang 20 tahun, lalu diperbarui 30 tahun.
  • Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). PBG menggantikan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan mencantumkan fungsi bangunan. Pastikan fungsinya sesuai untuk gudang, dan tanyakan juga Sertifikat Laik Fungsi (SLF).
  • Zonasi. Cek apakah lokasi itu boleh dipakai untuk pergudangan menurut rencana tata ruang. Caranya ada di panduan mengecek tata ruang dan zonasi tanah.

Jika membeli, sertifikat diperiksa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) di Kantor Pertanahan sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani. Lokasi yang sesuai zonasi juga memudahkan pengurusan Nomor Induk Berusaha (NIB) lewat sistem Online Single Submission (OSS).

Memilih lokasi di sekitar Banjarmasin

Ukur lokasi gudang dari dua arah: dari mana barang datang, dan ke mana barang pergi.

  • Barang yang datang lewat laut. Pelabuhan Trisakti adalah pelabuhan utama Banjarmasin. Gudang yang dekat pelabuhan memperpendek perjalanan truk dari dan ke kapal.
  • Pelanggan di dua kota. Koridor Jalan A. Yani yang menghubungkan Banjarmasin dan Banjarbaru memudahkan pengiriman ke kedua kota.
  • Distribusi ke Banua Anam. Enam kabupaten di hulu Kalimantan Selatan, dari Tapin sampai Tabalong, terhubung lewat jalan utama ke arah utara dari Martapura.

Lahan di pinggiran kota bisa memberi luas lebih besar untuk anggaran yang sama. Namun cek akses jalannya di musim hujan, risiko banjir, dan zonasinya.

Waktu tempuh pada jam sibuk sebaiknya Anda coba sendiri. Perkiraan dari peta sering meleset.

Biaya rutin setelah gudang dipakai

Harga beli atau sewa baru sebagian dari ongkos gudang. Siapkan juga anggaran untuk:

  • PBB, yang ditagihkan setiap tahun kepada pemilik. Untuk gudang sewaan, tuliskan di kontrak siapa yang membayarnya.
  • Asuransi bangunan dan isi gudang, terutama terhadap kebakaran.
  • Keamanan, seperti penjaga, kamera pengawas, dan penerangan.
  • Perawatan atap, talang, lantai, dan pintu.
  • Pengendalian hama, terutama tikus dan rayap.
  • Listrik, termasuk biaya beban untuk daya yang besar.

Jika usaha Anda berbentuk badan yang ditunjuk sebagai pemotong pajak, Anda wajib memotong Pajak Penghasilan (PPh) final 10 persen dari sewa gudang dan memberikan bukti potong kepada pemilik. Penjelasannya ada di panduan pajak penghasilan sewa.

Langkah berikutnya

  1. Tulis kebutuhan Anda: luas, tinggi bersih, ukuran truk, beban lantai, dan daya listrik.
  2. Bandingkan biaya sewa dan biaya memiliki untuk sepuluh tahun, termasuk modal yang tertahan.
  3. Kunjungi calon gudang pada jam sibuk dan saat hujan.
  4. Cek sertifikat, PBG, dan zonasi sebelum membayar tanda jadi.

Gudang dan tanah yang sedang dipasarkan Vorneo bisa Anda lihat di daftar properti.