Uang sewa dari rumah, ruko, atau gudang adalah penghasilan, dan penghasilan itu kena pajak. Banyak pemilik baru menyadarinya ketika penyewa perusahaan menyerahkan bukti potong, atau ketika mengisi Surat Pemberitahuan (SPT) Tahunan.
Aturannya sebenarnya tidak rumit. Tarifnya satu, dasar hitungnya jelas, dan yang perlu diingat hanya siapa yang menyetor dan kapan batasnya.
Panduan ini untuk pemilik perorangan yang menyewakan rumah, ruko, atau bangunan lain. Isinya cara menghitung, cara membayar, contoh hitungan, dan catatan yang perlu disimpan.
Tarifnya 10 persen dari sewa bruto
Penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenai Pajak Penghasilan (PPh) final sebesar 10 persen dari jumlah bruto nilai sewa. Aturannya ada di PP No. 34 Tahun 2017. Ketentuan ini berlaku untuk rumah, ruko, gudang, dan kios, juga untuk tanah kosong yang disewakan.
Bruto artinya dihitung dari uang sewa sebelum dikurangi biaya apa pun. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), biaya perbaikan, komisi agen, dan cicilan bank tidak mengurangi dasar pajaknya.
Final artinya pajak ini selesai di situ. Penghasilan sewa tidak digabung dengan penghasilan lain untuk dihitung ulang dengan tarif progresif, cukup dilaporkan di SPT Tahunan.
Kalau penyewa membayar hal lain yang berkaitan dengan sewa, misalnya biaya layanan, tanyakan ke kantor pajak apakah ikut dihitung.
Siapa yang menyetor: penyewa atau Anda
Ada dua kemungkinan, tergantung siapa penyewanya.
- Penyewa badan usaha yang ditunjuk sebagai pemotong pajak. Penyewa memotong 10 persen saat membayar, menyetorkannya, lalu memberi Anda bukti potong. Anda menerima 90 persen dari nilai sewa.
- Penyewa perorangan atau pihak yang bukan pemotong. Anda menerima sewa penuh, lalu menyetorkan sendiri PPh final 10 persen itu.
Dengan penyewa perusahaan, tulis di perjanjian apakah angka sewa sudah termasuk PPh atau belum. Selisihnya 10 persen, dan salah paham soal ini sering baru ketahuan pada pembayaran pertama.
Penyewa perusahaan biasanya meminta data identitas pajak Anda sebelum membayar, karena data itu dicantumkan di bukti potong. Siapkan sejak awal agar pembayaran tidak tertunda.
Periksa juga bukti potong yang Anda terima. Nama dan nomor identitas pajak Anda harus benar, karena bukti itu yang dipakai saat melapor. Jika jumlah di bukti potong berbeda dengan potongan yang Anda terima, minta penyewa membetulkannya.
Kapan dibayar dan dilaporkan
Jika Anda menyetor sendiri, batasnya umumnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah uang sewa diterima. Sewa setahun yang diterima sekaligus pada bulan Maret, misalnya, pajaknya umumnya disetor paling lambat 15 April.
Jika sewa dibayar bertahap, misalnya dua kali setahun, pajaknya mengikuti setiap pembayaran. Setiap kali uang diterima, setor 10 persennya paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya.
Pembayaran dan pelaporan pajak sekarang berjalan lewat Coretax, sistem milik Direktorat Jenderal Pajak (DJP). Di sana Anda membuat kode billing, membayar lewat kanal yang tersedia, lalu menyimpan bukti setornya. Tampilan dan langkahnya bisa berubah, jadi ikuti panduan yang tersedia di Coretax.
Saat membuat kode billing, pilih jenis pajak untuk PPh final atas persewaan tanah dan/atau bangunan, lalu isi masa pajak sesuai bulan uang sewa diterima. Kalau ragu, petugas Kantor Pelayanan Pajak (KPP) bisa membantu.
Keterlambatan menyetor atau melapor bisa dikenai sanksi administrasi. Jika Anda baru sadar ada sewa tahun lalu yang belum dibayar pajaknya, segera tanyakan ke KPP cara menyelesaikannya. Makin cepat dibereskan, makin sederhana urusannya.
Setiap tahun, laporkan penghasilan sewa dan PPh final yang sudah dibayar atau dipotong di SPT Tahunan, pada bagian penghasilan yang dikenai pajak final. Properti yang Anda sewakan juga dicantumkan di daftar harta.
Contoh hitungan
Contoh hitungan (angka hanya ilustrasi):
- Rumah, penyewa perorangan. Sewa Rp 36 juta per tahun, dibayar sekaligus pada bulan Maret. PPh final 10 persen menjadi Rp 3,6 juta, disetor sendiri, umumnya paling lambat 15 April.
- Ruko, penyewa perusahaan pemotong pajak. Sewa Rp 120 juta per tahun. Perusahaan memotong Rp 12 juta, mentransfer Rp 108 juta kepada Anda, dan memberikan bukti potong. Anda tidak menyetor lagi, cukup melaporkannya.
- Kontrakan bulanan. Sewa Rp 1,5 juta per bulan dari penyewa perorangan. PPh finalnya Rp 150 ribu setiap bulan, disetor paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya.
Perhatikan bahwa pajak dihitung dari sewa yang diterima, bukan dari keuntungan. Rumah yang biaya perawatannya tinggi tetap membayar 10 persen dari sewanya.
Karena itu, pajak ini perlu masuk hitungan sejak Anda menentukan harga sewa. Caranya ada di panduan menentukan harga sewa yang wajar.
Kebiasaan yang membantu: begitu uang sewa masuk, pindahkan 10 persennya ke rekening terpisah. Dananya tetap utuh ketika batas setor tiba.
Catatan yang perlu disimpan
Simpan dokumen berikut untuk setiap properti selama bertahun-tahun:
- Perjanjian sewa, termasuk perpanjangan dan perubahan harga.
- Bukti penerimaan sewa, berupa mutasi rekening atau kuitansi.
- Kode billing dan bukti setor untuk setiap pembayaran PPh final.
- Bukti potong dari penyewa perusahaan.
- Tagihan dan bukti bayar PBB, terpisah dari berkas PPh.
- Bukti pengeluaran besar seperti renovasi. Pengeluaran ini tidak mengurangi pajak, tetapi Anda perlukan untuk menghitung hasil investasi sendiri.
Catatan sederhana per properti juga sangat membantu. Isinya nama penyewa, periode sewa, jumlah sewa, tanggal uang diterima, dan tanggal pajak disetor. Satu lembar tabel sudah cukup, asalkan selalu diperbarui.
Jika ada pertanyaan dari kantor pajak beberapa tahun kemudian, catatan inilah yang menyelamatkan Anda dari menebak-nebak.
PBB dan kasus yang perlu ditanyakan
PBB adalah pajak daerah yang ditagihkan setiap tahun kepada pemilik. PBB tidak ada hubungannya dengan PPh sewa, dan membayar PBB tidak mengurangi PPh final Anda.
Pajak saat membeli dan menjual properti juga urusan yang terpisah. Pembeli membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dan penjual membayar PPh final 2,5 persen dari nilai penjualan.
Untuk usaha sewa kamar seperti kos, tanyakan juga ke badan pendapatan daerah setempat apakah ada pajak daerah yang berlaku.
Beberapa keadaan sebaiknya ditanyakan langsung ke KPP tempat Anda terdaftar atau ke konsultan pajak:
- Properti milik bersama, misalnya milik para ahli waris atau suami istri.
- Sewa yang dibayar di muka untuk beberapa tahun sekaligus.
- Penyewa perusahaan yang tidak memberikan bukti potong.
- Bangunan yang sebagian Anda tempati sendiri dan sebagian disewakan.
Panduan pemilik yang lebih luas ada di panduan menyewakan rumah dengan aman, sedangkan hitungan investasinya di panduan membeli properti untuk disewakan.
Langkah berikutnya
- Daftar semua properti yang Anda sewakan, siapa penyewanya, dan apakah penyewa itu pemotong pajak.
- Untuk penyewa perorangan, catat tanggal uang sewa diterima dan tandai batas setor tanggal 15 bulan berikutnya.
- Untuk penyewa perusahaan, minta bukti potong setiap kali membayar.
- Laporkan semuanya di SPT Tahunan, lalu simpan berkasnya.
- Jika ada sewa lama yang pajaknya terlewat, bicarakan dengan KPP.
Kalau ada pertanyaan soal properti yang ingin Anda sewakan atau jual, Anda bisa menghubungi Vorneo lewat WhatsApp.
