Membeli Tanah Urukan: Cara Mengecek Kepadatan dan Riwayatnya

Di Kalimantan Selatan, banyak tanah yang ditawarkan sudah diurug. Dari pinggir jalan terlihat rata dan kering. Yang menentukan nasib rumah Anda nanti justru apa yang ada di bawah permukaannya.

Panduan ini untuk Anda yang akan membeli tanah kavling atau rumah di atas lahan urukan. Isinya risiko yang perlu dipahami, pertanyaan untuk penjual, pemeriksaan di lapangan, dan cara memperkirakan sendiri biaya urukan.

Mengapa banyak tanah di Kalsel diurug

Banjarmasin rendah dan dipengaruhi pasang surut, dan banyak dataran rendah di Kalimantan Selatan berupa rawa dan gambut. Tanah yang lebih rendah dari jalan mudah tergenang. Karena itu, pemilik menaikkan tanahnya sampai setinggi jalan atau di atas batas genangan sebelum membangun.

Bahan urukan yang umum adalah tanah urug dan pasir urug. Masalahnya, tidak semua urukan dibuat dengan cara yang sama. Ada yang dikerjakan lapis demi lapis dan dipadatkan, ada juga yang sekadar ditumpuk. Karakter lahan rawa sendiri dibahas di artikel hunian di lahan rawa Banjarmasin.

Risiko tanah urukan

• Turun selama bertahun-tahun. Urukan menambah beban di atas lapisan lunak, dan lapisan itu terus memadat.
• Turun tidak rata. Tebal urukan yang berbeda atau pemadatan yang tidak seragam membuat satu bagian turun lebih banyak. Akibatnya dinding retak dan lantai miring, seperti dijelaskan di artikel membaca retak dinding dan penurunan tanah.
• Lapisan organik tertinggal. Kalau rumput, akar, lumpur, atau gambut tidak dibuang sebelum diurug, lapisan itu membusuk dan memadat di bawah urukan.
• Bahan urukan buruk. Sampah, kayu, dan sisa bongkaran akan membusuk atau bergeser dan meninggalkan rongga.
• Air pindah ke tetangga. Lahan yang dinaikkan mengalirkan air ke lahan yang lebih rendah, dan ini bisa memicu perselisihan.
• Status lahan tidak berubah. Sawah atau rawa yang sudah diurug tetap mengikuti peruntukan di rencana tata ruang. Penjelasannya ada di artikel membeli sawah untuk dibangun.

Pertanyaan untuk penjual

• Kapan tanah ini diurug? Sekali jalan atau bertahap?
• Setebal apa urukannya dibandingkan tanah asli?
• Bahannya apa, dan dari mana?
• Bagaimana cara memadatkannya? Lapis demi lapis dengan alat pemadat, atau ditumpuk lalu dibiarkan?
• Apakah rumput, akar, dan lumpur dibuang lebih dulu?
• Siapa yang mengerjakan, dan apakah ada nota atau foto prosesnya?
• Untuk kavling di kawasan perumahan, apakah urukan dikerjakan sekaligus untuk seluruh kawasan atau per kavling?
• Apakah pernah ada genangan atau bagian yang amblas setelah diurug?

Jawaban yang samar berarti riwayatnya belum diketahui. Anggap saja begitu, dan masukkan risikonya ke harga yang Anda tawarkan dan rencana pondasi Anda.

Yang bisa dicek sendiri di lapangan

• Waktu kunjungan. Datanglah setelah hujan deras untuk melihat genangan dan arah aliran air.
• Permukaan. Cari retakan di tanah, cekungan yang berisi air setelah hujan, dan bagian yang amblas.
• Kekerasan. Berjalanlah ke seluruh bagian lahan. Area yang terasa membal atau lunak perlu dicatat. Dengan izin pemilik, tusukkan batang besi ke beberapa titik dan bandingkan seberapa mudah besi itu masuk.
• Bahan. Lihat permukaan dan tepi urukan. Sampah, potongan kayu, pecahan bata, atau tanah hitam berbau adalah tanda bahan yang buruk.
• Ketinggian. Bandingkan dengan jalan dan lahan tetangga, dan perhatikan ke mana air mengalir.
• Bangunan di sekitarnya. Pagar atau rumah tetangga yang berdiri di atas urukan serupa bisa memperlihatkan apa yang akan terjadi. Apakah retak atau miring?
• Citra satelit lama. Beberapa aplikasi peta menyimpan citra dari tahun-tahun sebelumnya, sehingga Anda bisa melihat kapan lahan masih berupa rawa.
• Cerita tetangga. Tanyakan kapan lahan diurug dan seperti apa sebelumnya. Parit atau kolam lama yang ditimbun biasanya menjadi titik lemah.

Pemeriksaan tanah kosong lainnya, dari patok batas sampai utilitas, ada di panduan survei tanah kosong.

Uji sondir, boring, dan biaya pondasi

Pemeriksaan mata hanya melihat permukaan. Untuk tahu apa yang ada di bawahnya, ada dua uji yang umum:

• Uji sondir. Ujung kerucut ditekan ke dalam tanah dan perlawanan tanah dicatat di setiap kedalaman. Hasilnya menunjukkan sedalam apa lapisan lunak dan di mana lapisan yang lebih keras.
• Boring. Tanah dibor untuk mengambil contoh dari beberapa kedalaman. Dari situ terlihat lapisan apa saja yang ada, misalnya urukan, gambut, atau lempung lunak, dan seberapa tebal masing-masing. Contohnya bisa diuji di laboratorium mekanika tanah.

Uji ini dikerjakan jasa penyelidikan tanah. Mintalah ahli struktur menentukan berapa titik yang perlu diuji.

Hasilnya langsung terasa pada biaya. Makin dalam lapisan lunak, makin panjang atau makin banyak tiang yang dibutuhkan, entah cerucuk galam atau tiang pancang beton. Lantai di atas urukan tebal juga mungkin perlu ditopang struktur. Masukkan perkiraan biaya pondasi ini saat membandingkan harga beberapa lahan.

Menghitung sendiri kebutuhan urukan

Kalau lahan belum setinggi yang Anda butuhkan, perkirakan sendiri volumenya sebelum menawar.

Rumusnya: volume padat = luas lahan x tebal urukan. Tambahkan cadangan untuk penyusutan saat dipadatkan dan bagian yang amblas ke tanah lunak. Bagi hasilnya dengan kapasitas satu truk untuk mendapat jumlah rit.

Contoh hitungan (angka hanya ilustrasi):

• Lahan 10 m x 20 m = 200 m²
• Dinaikkan 1 m, sehingga volume padat 200 m³
• Cadangan 30 persen, menjadi 260 m³ (besar cadangan sebenarnya disesuaikan kontraktor dengan bahan dan kondisi tanah)
• Kalau satu truk membawa 6 m³ (tanyakan kapasitas truk pemasok), dibutuhkan sekitar 44 rit

Biaya totalnya adalah jumlah rit dikali harga per rit, ditambah perataan, pemadatan lapis demi lapis, dan pembuatan saluran. Mintalah kontraktor menghitung ulang sebelum Anda memutuskan. Ingat juga bahwa urukan yang baru diratakan masih akan turun, jadi jangan langsung membangun di atas urukan yang belum dipadatkan dengan benar.

Saluran air dan kewajiban kepada tetangga

Menaikkan lahan mengubah arah air. Air yang dulu tertampung di lahan Anda akan mencari tempat lain, biasanya lahan tetangga yang lebih rendah.

• Buat saluran di batas lahan yang mengalirkan air ke parit atau drainase umum, bukan ke halaman tetangga.
• Jangan menutup parit yang sudah ada. Kalau harus dilewati, sambungkan dengan gorong-gorong atau pipa yang cukup besar.
• Bicarakan dengan tetangga dan ketua RT sebelum mulai menguruk.
• Rawat salurannya setelah lahan dibangun. Saluran yang tersumbat membuat genangan kembali.
• Tanyakan ke kelurahan atau Dinas PUPR (Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang) soal jalur drainase dan aturan setempat. Di sebagian daerah, menimbun rawa bersinggungan dengan aturan tata ruang dan drainase.

Kalau Anda membeli lahan yang sudah diurug, tanyakan apakah pernah ada keluhan tetangga soal genangan setelah pengurukan.

Langkah berikutnya

Tanyakan riwayat urukan kepada penjual, periksa lahannya sendiri, dan lakukan uji sondir sebelum harga final kalau Anda berencana segera membangun. Masukkan biaya urukan tambahan, pondasi, dan saluran ke dalam hitungan, di samping harga per meter tanahnya.

Tanah kavling yang sedang dipasarkan Vorneo ada di halaman tanah kavling dijual.