Banjarmasin dijuluki Kota Seribu Sungai. Kota ini berdiri di tepi Sungai Barito dan Sungai Martapura, dengan banyak sungai kecil di antaranya. Rumah panggung di tepi sungai dan rumah lanting yang mengapung di atas air sudah lama menjadi bagian dari kota ini.
Bagi sebagian orang, rumah di tepi sungai adalah impian: angin yang lebih sejuk, pemandangan air, dan kehidupan sungai di depan pintu. Bagi yang lain, rumah itu warisan keluarga atau bagian dari kampung tempat mereka tumbuh.
Panduan ini untuk Anda yang sedang melihat rumah di tepi sungai di Banjarmasin. Rumah seperti ini membawa pertanyaan yang tidak muncul pada rumah di pinggir jalan biasa, dari status hukumnya sampai cara mengangkut lemari ke dalamnya.
Sempadan sungai dan status bangunan
Garis sempadan sungai adalah garis batas di kiri dan kanan sungai. Ruang antara sungai dan garis itu dilindungi untuk menjaga fungsi sungai, sehingga mendirikan bangunan di sana dibatasi.
Lebarnya diatur oleh aturan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) dan peraturan daerah setempat. Lebar itu bergantung pada jenis sungainya dan apakah sungai itu bertanggul, jadi tidak ada satu angka yang berlaku di semua tempat.
Sebagian rumah di tepi sungai sudah berdiri jauh sebelum aturan itu dibuat, dan berada di dalam sempadan. Akibatnya, rumah seperti itu bisa tidak memiliki sertifikat atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Renovasi besar atau membangun ulang bisa sulit mendapat izin.
Rumah di dalam sempadan juga bisa terkena program penataan bantaran sungai. Apa yang diterima pemiliknya dalam program seperti itu bergantung pada status hukum bangunan dan kebijakan saat itu.
Cara mengeceknya: tanyakan ke Dinas PUPR atau dinas tata ruang kota di mana garis sempadan di titik itu, lihat rencana tata ruangnya di GISTARU, lalu cocokkan dengan bidang tanah di Kantor Pertanahan. Langkah lengkapnya ada di panduan mengecek tata ruang tanah.
Apakah sertifikat mencakup bagian di atas air?
Rumah tepi sungai sering dibangun bertahap. Bagian depan berdiri di atas tanah, lalu dapur, teras, atau kamar mandi menjorok ke atas air.
Sertifikat hanya mencakup bidang tanah yang diukur dan tercatat. Bagian rumah yang berdiri di atas sungai bisa berada di luar bidang itu.
Cara mengeceknya:
- Bandingkan gambar bidang di sertifikat dengan rumah yang sebenarnya. Ukur lebar dan panjang tanah, lalu lihat bagian mana yang keluar dari bidang.
- Lihat bidangnya di BHUMI, peta bidang tanah dari Kementerian ATR/BPN, dan bandingkan dengan posisi rumah.
- Minta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) mengecek sertifikat di Kantor Pertanahan sebelum Anda menyepakati harga.
Rumah lanting lain lagi ceritanya. Rumah itu mengapung dan tidak berdiri di atas bidang tanah, jadi yang Anda beli pada dasarnya bangunannya saja. Tanyakan di mana rumah itu ditambatkan dan atas izin siapa.
Tawarlah berdasarkan apa yang sah tercatat, bukan luas yang terlihat di lapangan.
Pasang surut, banjir, dan tebing sungai
Banjarmasin rendah dan dipengaruhi pasang surut. Air sungai naik dan turun setiap hari, dan pada waktu tertentu pasangnya lebih tinggi dari biasa. Ketika pasang tinggi bertemu hujan deras, air bisa naik ke halaman atau masuk ke rumah.
Saat survei:
- Tanyakan ke tetangga setinggi apa air saat pasang paling tinggi yang mereka ingat, dan apa yang terjadi di situ saat banjir Januari 2021.
- Cari bekas garis air di dinding, tiang, dan pagar.
- Bandingkan tinggi lantai dengan bekas air tertinggi itu.
- Lihat kolong rumah saat surut, apakah ada sampah dan lumpur yang tertahan.
Tebing sungai juga perlu dilihat. Arus dan gelombang dari perahu yang lewat bisa menggerus tebing sedikit demi sedikit. Tandanya antara lain retakan tanah yang sejajar dengan sungai, tiang yang miring, titian yang melendut, atau turap yang retak dan berlubang. Tanyakan juga siapa yang memelihara turap di depan rumah itu.
Cara hunian di lahan basah menyesuaikan diri dengan air dibahas di karakteristik hunian lahan rawa Banjarmasin.
Akses lewat gang dan titian
Banyak rumah tepi sungai hanya bisa dicapai lewat gang sempit atau titian, jalan papan di atas air. Hal ini memengaruhi hidup sehari-hari lebih dari yang terlihat saat survei.
- Mobil berhenti di mana? Kalau mobil tidak bisa masuk, cari tahu jarak ke tempat parkir terdekat.
- Barang besar masuk lewat mana? Lemari, kasur, dan bahan bangunan harus diangkut dengan tangan, dan ongkos angkutnya menambah biaya renovasi.
- Bagaimana kalau darurat? Lihat seberapa dekat ambulans dan mobil pemadam bisa sampai.
- Siapa yang memelihara titian? Papan lapuk di jalur bersama bisa menjadi urusan yang tidak jelas penanggung jawabnya.
Akses juga dapat memengaruhi penilaian bank kalau Anda membeli dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Tanyakan ke bank sebelum membayar tanda jadi.
Kayu, sanitasi, dan risiko kebakaran
Banyak rumah tepi sungai berupa rumah panggung kayu. Bagian yang biasanya paling cepat rusak adalah tiang di batas air, tempat kayu berganti basah dan kering setiap hari.
Ketuk dan tusuk tiang di bagian itu dengan obeng. Kayu yang empuk atau rapuh perlu diganti. Ulin sangat awet dan tahan rayap, tetapi tidak semua bagian rumah memakai ulin. Ciri rumah panggung dan kayunya dibahas di mengenal rumah panggung khas Kalimantan.
Tanyakan ke mana air limbah dan kotoran dibuang. Sebagian rumah lama masih membuangnya langsung ke sungai. Membuat tangki septik yang layak di lahan pasang surut tidak sederhana, jadi tanyakan biayanya ke tukang sebelum menawar.
Cek juga apakah rumah tersambung ke Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM). Air sungai di beberapa tempat bisa menjadi payau saat kemarau panjang.
Permukiman kayu yang rapat rawan kebakaran, dan api bisa cepat merambat dari rumah ke rumah. Periksa kabel listrik, terutama sambungan yang menempel di papan. Tanyakan apakah pernah ada kebakaran di sekitar situ, dan siapkan alat pemadam api ringan sejak hari pertama.
Hidup sehari-hari di tepi sungai
Sungai juga bagian dari keseharian. Kelotok dan jukung lewat di depan rumah, kadang sejak subuh, dan suara mesin serta gelombangnya menjadi bagian dari hari-hari Anda.
Hal kecil yang lama-lama terasa:
- Pagar pengaman di teras dan titian kalau ada anak kecil.
- Nyamuk, terutama menjelang malam.
- Sampah yang terbawa arus dan tersangkut di kolong.
- Bau lumpur saat air surut di sebagian lokasi.
Kalau bisa, datanglah pada pagi hari, sore hari, dan saat air pasang. Rumah yang sama bisa terasa sangat berbeda di jam yang berbeda.
Langkah sebelum menawar
- Minta salinan sertifikat dan PBG atau Izin Mendirikan Bangunan (IMB), lalu cocokkan dengan rumah yang sebenarnya.
- Tanyakan garis sempadan di titik itu ke Dinas PUPR atau dinas tata ruang.
- Survei saat pasang dan saat surut, lalu bicara dengan dua atau tiga tetangga.
- Periksa tiang, papan, kabel, dan saluran limbah, atau ajak tukang yang paham rumah kayu.
- Tanyakan ke bank kalau Anda membutuhkan KPR.
- Hitung tawaran berdasarkan bagian yang sah tercatat dan biaya perbaikan yang Anda temukan.
Rumah yang sedang dipasarkan di kota ini bisa Anda lihat di daftar rumah dijual di Banjarmasin.
