Di beberapa kabupaten Kalimantan Selatan, tambang batu bara ikut membentuk kota. Pekerja dan kontraktor datang dan membutuhkan tempat tinggal, kantor, bengkel, dan warung. Pemilik rumah dan ruko di sekitarnya merasakan permintaan sewa yang ramai.

Namun, permintaan itu punya pola sendiri. Ia naik ketika proyek berjalan, dan bisa turun cepat ketika kontrak selesai atau harga batu bara melemah.

Panduan ini untuk Anda yang mempertimbangkan membeli rumah, ruko, atau tanah di kota tambang untuk disewakan. Isinya dari mana permintaan datang, apa risikonya, dan cara menghitungnya dengan jujur.

Kota mana yang dimaksud

Tambang batu bara besar pengaruhnya di Tabalong, Balangan, Tapin, Tanah Bumbu, dan Kotabaru. Kota yang terasa pengaruhnya antara lain Tanjung di Tabalong, Paringin di Balangan, serta Batulicin dan sekitarnya di Tanah Bumbu. Sebagian wilayah Tapin dan Kotabaru juga punya kegiatan tambang.

Kondisi tiap kota berbeda, dan tidak semua bagian kota bergantung pada tambang. Kantor pemerintahan, pasar, dan sekolah tetap membutuhkan rumah, apa pun keadaan tambangnya.

Dari mana permintaan sewa datang

Di kota tambang, penyewa biasanya datang dari beberapa kelompok:

  • Perusahaan kontraktor, yang menyewa rumah sebagai mes karyawan atau rumah untuk staf.
  • Pekerja dan keluarganya, yang menyewa rumah atau kamar sendiri.
  • Pemasok dan usaha pendukung, yang menyewa ruko, gudang, atau bengkel.
  • Pegawai pemerintah, guru, dan pedagang, yang tinggal di kota itu dengan atau tanpa tambang.

Kelompok terakhir sering terlupakan, padahal mereka bisa menjadi penyewa yang bertahan ketika proyek tambang sedang sepi.

Karena itu, pilih properti yang tetap menarik bagi mereka. Rumah keluarga di dekat sekolah dan pasar lebih mudah disewakan ulang daripada bangunan mes di pinggir jalan angkut.

Sewa mengikuti harga batu bara dan kontrak

Sewa di kota tambang terkait erat dengan dua hal: harga komoditas dan kontrak kontraktor. Ketika harga batu bara baik dan produksi naik, kontraktor menambah orang dan mencari tempat tinggal. Ketika harga turun atau kontrak berakhir, kontraktor mengurangi orang dan melepas rumah sewaannya.

Pemilik yang membeli saat ramai cenderung menghitung dengan sewa tertinggi. Masalahnya, sewa setinggi itu belum tentu bertahan. Kalau banyak orang membangun rumah sewa pada waktu yang sama, pasokan bisa berlebih saat proyek berakhir.

Tanyakan ke beberapa pemilik dan warga berapa sewa rumah serupa ketika proyek sedang sepi. Angka itu lebih berguna untuk hitungan Anda daripada sewa hari ini.

Jangan menebak arah harga batu bara. Cukup hitung apakah properti itu masih masuk akal kalau sewanya turun dan rumahnya sempat kosong beberapa bulan.

Risiko yang sering terlambat disadari

  • Pasokan berlebih. Saat sebuah proyek selesai, banyak rumah dan kamar bisa kosong bersamaan, dan sewa ikut turun.
  • Tanah di dalam wilayah izin tambang. Hak atas tanah dan izin tambang adalah dua hal yang berbeda. Tanyakan ke dinas Energi dan Sumber Daya Mineral (ESDM) provinsi apakah lokasinya masuk wilayah izin tambang atau dekat dengan rencana bukaan baru. Rencana tata ruang kabupaten, yang bisa dilihat di GISTARU, juga menunjukkan kawasan yang diperuntukkan bagi pertambangan.
  • Debu dan suara jalan angkut. Rumah di dekat jalan angkut atau lokasi tambang bisa terpapar debu dan suara kendaraan berat, kadang sampai malam.
  • Aliran air yang berubah. Bukaan tambang dan timbunan tanah bisa mengubah aliran air di sekitarnya. Tanyakan ke warga apakah genangan atau banjir menjadi lebih sering dalam beberapa tahun terakhir.
  • Satu penyewa besar. Kalau semua unit disewa satu kontraktor, berakhirnya satu kontrak bisa mengosongkan semuanya sekaligus.
  • Keausan. Rumah mes yang ditempati banyak orang biasanya lebih cepat rusak daripada rumah keluarga.

Kalau Anda punya beberapa unit, campur penyewanya. Satu unit untuk kontraktor dan sisanya untuk keluarga atau usaha kecil membuat pendapatan Anda tidak bergantung pada satu kontrak.

Contoh hitungan dengan masa kosong

Contoh hitungan (angka hanya ilustrasi, bukan harga di kota mana pun):

  • Rumah dibeli Rp 1 miliar dan disewa kontraktor Rp 80 juta setahun.
  • Pajak Penghasilan (PPh) final 10 persen dari sewa bruto: Rp 8 juta.
  • Perawatan dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), misalnya Rp 7 juta.
  • Pendapatan bersih tahun pertama: Rp 65 juta, atau 6,5 persen dari harga beli.

Sekarang anggap kontraknya berakhir setelah setahun. Rumah kosong enam bulan, lalu disewa sebuah keluarga Rp 50 juta setahun.

  • Sewa yang diterima di tahun kedua: Rp 25 juta.
  • PPh final Rp 2,5 juta, sedangkan perawatan dan PBB tetap Rp 7 juta.
  • Pendapatan bersih tahun kedua: Rp 15,5 juta, di bawah 2 persen.

Rata-rata dua tahun itu sekitar 4 persen setahun, jauh di bawah 6,5 persen yang terlihat di awal, dan itu belum termasuk biaya perbaikan setelah penyewa lama keluar.

Kalau hitungan versi buruk ini masih bisa Anda terima, harga belinya mungkin masuk akal. Kalau tidak, tawar lebih rendah atau cari properti lain.

Kalau Anda berpikir membangun rumah petak untuk pekerja, cara menghitungnya dibahas di panduan bisnis kontrakan petak.

Menyewakan ke perusahaan: kontrak dan pajak

Menyewakan ke perusahaan kontraktor punya kelebihan: pembayaran bisa dilakukan di muka dan administrasinya rapi. Namun, kontraknya perlu dibaca dengan teliti.

Hal yang perlu tertulis:

  • Jangka waktu dan syarat penghentian lebih awal, termasuk apa yang terjadi kalau kontrak tambang perusahaan itu berakhir.
  • Jumlah penghuni maksimal, terutama untuk rumah yang dipakai sebagai mes.
  • Siapa yang menanggung perbaikan, dan kondisi rumah saat dikembalikan.
  • Cara pembayaran, misalnya per tahun di muka atau per bulan.

Minta juga data perusahaan penyewa dan nama orang yang berwenang menandatangani. Simpan salinan kontrak dan semua bukti pembayarannya.

Soal pajak, sewa tanah dan bangunan dikenai PPh final 10 persen dari sewa bruto berdasarkan PP No. 34 Tahun 2017. Kalau perusahaan penyewa ditunjuk sebagai pemotong pajak, perusahaan itu yang memotong dan memberi Anda bukti potong. Kalau tidak, Anda membayar sendiri, umumnya paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya, lalu melaporkannya di Surat Pemberitahuan (SPT) Tahunan.

Sistem Direktorat Jenderal Pajak (DJP) saat ini bernama Coretax. Rinciannya ada di panduan pajak penghasilan sewa, dan untuk kasus Anda sendiri, tanyakan ke kantor pajak.

Langkah sebelum membeli

  1. Cari tahu siapa saja penyewa di sekitar lokasi, dari kontraktor besar sampai keluarga dan usaha kecil.
  2. Tanyakan ke dinas ESDM provinsi soal wilayah izin tambang di dekatnya.
  3. Datangi lokasi siang dan malam untuk melihat dan mendengar lalu lintas angkutan.
  4. Tanyakan ke warga soal perubahan genangan dan banjir.
  5. Hitung dengan sewa yang lebih rendah dan masa kosong, lalu tawar sesuai hasilnya.

Rumah di Tabalong bisa Anda lihat di daftar rumah dijual di Tabalong, dan ruko sewaan di daftar ruko disewakan di Tanah Bumbu.