Saat membeli properti, Anda akan berhadapan dengan berbagai istilah dokumen yang terdengar teknis dan rumit. Tiga yang paling sering muncul adalah SHM, HGB, dan AJB. Ketiganya berperan berbeda dalam sebuah transaksi, dan memahami perbedaannya bisa menyelamatkan Anda dari keputusan yang keliru.

Apa Itu SHM dan Mengapa Ia Dianggap Paling Kuat

SHM atau Sertifikat Hak Milik adalah bukti kepemilikan tanah dengan status tertinggi yang diakui hukum di Indonesia. Berbeda dengan jenis hak lainnya, SHM bersifat permanen dan tidak memiliki batas waktu selama pemiliknya tidak melepaskan atau mengalihkannya.

Hak ini hanya bisa dipegang oleh Warga Negara Indonesia (WNI). Artinya, badan hukum seperti perusahaan tidak bisa memiliki tanah dengan status SHM. Bagi pembeli individu yang warga negara Indonesia, SHM adalah tujuan akhir yang paling ideal karena memberikan kepastian hukum jangka panjang tanpa perlu khawatir soal perpanjangan.

Tanah atau rumah bersertifikat SHM juga lebih mudah digunakan sebagai agunan kredit di bank, karena statusnya diakui dengan nilai lebih tinggi dibandingkan jenis sertifikat lain.

Apa Itu HGB dan Siapa yang Biasanya Memegangnya

HGB atau Hak Guna Bangunan memberi hak kepada pemegangnya untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya, bisa di atas tanah negara atau tanah milik pihak lain. Perbedaan utama dengan SHM adalah HGB memiliki jangka waktu terbatas. Umumnya diberikan untuk periode tertentu dan dapat diperpanjang jika memenuhi syarat yang berlaku.

Salah satu keunggulan HGB adalah ia bisa dipegang oleh badan hukum, termasuk perusahaan. Itulah sebabnya banyak properti yang dijual oleh pengembang atau badan hukum lainnya memiliki sertifikat HGB.

Bagi pembeli perorangan WNI yang membeli properti ber-HGB, ada opsi untuk mengajukan peningkatan hak dari HGB menjadi SHM melalui Kantor Pertanahan (BPN). Proses ini memerlukan sejumlah syarat dan biaya, namun secara hukum sangat dimungkinkan dan disarankan jika Anda berencana menempati properti tersebut dalam jangka panjang.

Selain SHM dan HGB, ada pula jenis hak lain seperti Hak Guna Usaha (HGU) untuk kegiatan pertanian atau perkebunan, Hak Pakai untuk penggunaan tertentu, dan Hak Pengelolaan Lahan (HPL) yang biasanya dipegang pemerintah atau badan tertentu. Masing-masing memiliki fungsi dan subjek hukum yang berbeda.

Apa Itu AJB dan Mengapa Ia Bukan Sertifikat Kepemilikan

Banyak orang keliru menyamakan AJB dengan bukti kepemilikan tanah. Padahal AJB atau Akta Jual Beli adalah dokumen hukum yang membuktikan bahwa sebuah transaksi jual beli telah terjadi secara sah, bukan bukti bahwa seseorang sudah menjadi pemilik resmi.

AJB dibuat dan ditandatangani di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), yaitu pejabat umum yang diangkat pemerintah khusus untuk membuat akta-akta terkait peralihan hak atas tanah. Penting dipahami bahwa PPAT dan notaris adalah dua jabatan yang berbeda. Seorang notaris tidak otomatis berwenang sebagai PPAT, meskipun ada yang merangkap keduanya.

AJB berfungsi sebagai syarat utama untuk mengajukan proses balik nama sertifikat ke BPN. Tanpa AJB yang sah dari PPAT, proses balik nama tidak bisa dilakukan, dan secara hukum nama di sertifikat belum berpindah meskipun uang sudah berpindah tangan.

Proses Balik Nama Sertifikat Setelah Transaksi

Setelah AJB ditandatangani, proses balik nama sertifikat dilakukan di Kantor Pertanahan (BPN) setempat. Secara umum, dokumen yang diperlukan antara lain AJB dari PPAT, sertifikat asli, serta bukti pelunasan pajak-pajak yang relevan.

Soal pajak, perlu dipahami bahwa penjual dan pembeli menanggung kewajiban masing-masing. Penjual umumnya bertanggung jawab atas Pajak Penghasilan (PPh) final atas penghasilan dari penjualan properti. Sementara pembeli menanggung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), yang dihitung berdasarkan nilai perolehan dikurangi nilai batas tertentu yang ditetapkan pemerintah daerah setempat.

Satu hal yang perlu diperhatikan, PPAT umumnya tidak akan menandatangani AJB jika kedua pihak belum melunasi kewajiban pajaknya. Jadi, pastikan urusan pajak beres sebelum hari penandatanganan. Untuk tarif dan ketentuan terbaru, sebaiknya konsultasikan langsung dengan PPAT atau merujuk ke sumber resmi seperti situs Direktorat Jenderal Pajak.

Dalam kasus tertentu seperti warisan, dokumen pengganti AJB bisa berupa akta hibah atau akta wasiat dari notaris, disesuaikan dengan jenis peralihan hak yang terjadi.

Cara Memverifikasi Keaslian Sertifikat Tanah

Jangan lewatkan langkah verifikasi sebelum transaksi. Sertifikat tanah bisa diverifikasi melalui dua cara utama.

Pertama, melalui aplikasi Sentuh Tanahku yang diterbitkan oleh Kementerian ATR/BPN. Aplikasi ini memungkinkan Anda mengecek data sertifikat secara digital, dan untuk sertifikat elektronik, QR code yang tertera bisa dipindai langsung untuk mengonfirmasi keabsahannya secara real-time.

Kedua, melalui website resmi ATR/BPN dengan memasukkan nomor sertifikat dan data pertanahan terkait. Pengecekan ini penting untuk memastikan sertifikat tidak sedang dalam sengketa, tidak sedang dijaminkan ke bank lain, dan data yang tercatat sesuai dengan dokumen fisik yang ditunjukkan penjual.

Langkah verifikasi ini sederhana namun sangat berarti, terutama mengingat sengketa tanah di Indonesia tidak jarang dipicu oleh tumpang tindih sertifikat atau dokumen yang tidak lengkap.

Jika Terjadi Sengketa Tanah

Tidak ada salahnya mengetahui jalur penyelesaian jika suatu saat terjadi sengketa. Secara umum, sengketa tanah bisa diselesaikan melalui jalur non-litigasi seperti mediasi atau negosiasi, maupun melalui jalur litigasi di pengadilan.

BPN sendiri memiliki fungsi mediasi administratif untuk membantu menyelesaikan sengketa pertanahan sebelum masuk ranah pengadilan. Jalur ini umumnya lebih cepat dan hemat biaya, meski tidak selalu menghasilkan keputusan yang mengikat secara hukum. Untuk kasus yang lebih kompleks, konsultasi dengan pengacara bidang pertanahan sangat disarankan.

Pencegahan tetap lebih baik daripada penyelesaian. Melakukan due diligence sebelum transaksi, termasuk memeriksa legalitas dokumen dan memastikan PPAT yang ditunjuk berwenang, adalah langkah paling efektif untuk menghindari sengketa di kemudian hari.

Biaya-Biaya di Luar Harga Properti

Selain harga properti itu sendiri, ada sejumlah biaya lain yang perlu Anda siapkan dalam proses jual beli. Beberapa di antaranya adalah biaya jasa PPAT, biaya pengecekan sertifikat, BPHTB, PPh, dan biaya balik nama di BPN.

Besaran biaya PPAT tidak seragam dan bisa bervariasi tergantung nilai transaksi serta wilayah. Sangat disarankan untuk menanyakan rincian biaya ini sejak awal kepada PPAT yang akan Anda gunakan agar tidak ada kejutan di akhir proses.

Penutup

Memahami perbedaan antara SHM, HGB, dan AJB adalah bekal dasar yang penting sebelum Anda terjun ke transaksi properti. SHM adalah hak kepemilikan tertinggi dan permanen, HGB adalah hak pakai bangunan dengan batas waktu, sementara AJB adalah dokumen transaksi yang menjadi syarat balik nama. Ketiganya saling berkaitan dan masing-masing punya peran yang tidak bisa diabaikan.

Jika Anda sedang mencari properti di Banjarmasin dan ingin berdiskusi lebih lanjut soal aspek legalitas atau pilihan yang tersedia, tim Vorneo Property siap menemani Anda melalui WhatsApp tanpa biaya konsultasi.