Banyak orang sudah menemukan rumah yang tepat, sepakat soal harga, dan siap menandatangani kesepakatan, namun kemudian bingung dengan pertanyaan berikutnya: siapa yang mengurus dokumennya, notaris atau PPAT? Ternyata keduanya berbeda, dan memahami perbedaan serta peran masing-masing bisa menghindarkan Anda dari masalah hukum yang tidak perlu. Artikel ini menjelaskan secara sederhana bagaimana notaris dan PPAT bekerja dalam transaksi properti di Indonesia.

Notaris dan PPAT, Dua Jabatan yang Berbeda

Seringkali masyarakat menyebut “ke notaris” saat membicarakan urusan jual beli tanah, padahal yang dimaksud sebenarnya adalah PPAT. Keduanya memang sering berkantor di tempat yang sama, bahkan satu orang bisa merangkap kedua jabatan sekaligus, tetapi secara hukum mereka adalah dua fungsi yang berbeda.

Notaris adalah pejabat umum yang berwenang membuat berbagai akta autentik, mulai dari akta pendirian perusahaan, perjanjian, wasiat, hingga hibah. Sedangkan PPAT atau Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah pejabat yang diangkat pemerintah khusus untuk membuat akta yang berkaitan dengan peralihan hak atas tanah dan bangunan. Seorang notaris tidak otomatis menjadi PPAT, meskipun banyak PPAT yang juga merangkap sebagai notaris. Dalam transaksi jual beli properti, keduanya saling melengkapi.

AJB, Dokumen Inti dalam Jual Beli Properti

Satu dokumen yang paling sering disebut dalam proses jual beli tanah adalah AJB atau Akta Jual Beli. Penting untuk dipahami bahwa AJB bukan sertifikat kepemilikan. AJB adalah dokumen hukum yang membuktikan bahwa transaksi jual beli telah terjadi secara sah antara penjual dan pembeli.

AJB dibuat oleh PPAT, bukan notaris biasa. Dokumen ini merupakan syarat wajib untuk mengajukan balik nama sertifikat ke Kantor Pertanahan atau BPN. Tanpa AJB yang sah dan dibuat oleh PPAT yang berwenang, proses balik nama tidak bisa dilakukan. Ini artinya, meski Anda sudah membayar lunas dan memegang kunci rumah, secara hukum nama Anda belum tercatat sebagai pemilik selama balik nama belum selesai.

Jenis Sertifikat yang Perlu Anda Kenali

Sebelum menandatangani apa pun, pastikan Anda mengenal jenis dokumen kepemilikan atas properti yang akan dibeli. Di Indonesia, ada beberapa jenis hak atas tanah yang umum ditemui.

  • SHM (Sertifikat Hak Milik) adalah bukti kepemilikan tanah tertinggi. Berlaku selamanya dan hanya bisa dimiliki oleh Warga Negara Indonesia. Ini adalah jenis yang paling ideal untuk rumah tinggal.
  • HGB (Hak Guna Bangunan) memberikan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah tertentu, namun dengan batas waktu, umumnya maksimal tiga puluh tahun dan bisa diperpanjang. Badan hukum seperti perusahaan juga bisa memegang HGB, sehingga banyak properti dari pengembang yang awalnya berstatus HGB.
  • Hak Pakai, HGU (Hak Guna Usaha), dan HPL (Hak Pengelolaan Lahan) adalah jenis lain yang masing-masing punya fungsi dan subjek hukum yang lebih spesifik.

Saat membeli properti, tanyakan dengan jelas status sertifikatnya dan pahami konsekuensi hukumnya sebelum memutuskan.

Cara Memverifikasi Keaslian Sertifikat

Salah satu risiko terbesar dalam transaksi properti adalah membeli properti dengan sertifikat palsu atau sertifikat yang sedang dalam sengketa. Untungnya, saat ini ada cara yang lebih mudah untuk memverifikasi keaslian sertifikat tanpa harus langsung datang ke kantor BPN.

Kementerian ATR/BPN menyediakan aplikasi resmi bernama Sentuh Tanahku yang bisa diunduh di perangkat Android maupun iOS. Melalui aplikasi ini, Anda bisa mengecek data sertifikat berdasarkan nomor dan informasi pertanahan yang tercatat. Untuk sertifikat tanah elektronik, QR code yang tertera di sertifikat bisa dipindai langsung untuk mengonfirmasi keabsahannya secara real-time.

Selain aplikasi, Anda juga bisa melakukan pengecekan melalui website resmi ATR/BPN. Pengecekan ini penting dilakukan sebelum transaksi untuk memastikan bahwa sertifikat tidak sedang dijaminkan ke bank lain, tidak dalam sengketa, dan data yang tercatat sesuai dengan identitas penjual.

Pajak dalam Transaksi Jual Beli Properti

Setiap transaksi jual beli properti di Indonesia melibatkan kewajiban pajak yang harus diselesaikan sebelum AJB ditandatangani. Secara umum, kewajiban ini terbagi antara penjual dan pembeli.

Penjual umumnya menanggung Pajak Penghasilan atau PPh final yang dihitung berdasarkan nilai transaksi. Sementara pembeli menanggung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB. Besaran BPHTB dihitung dari Nilai Perolehan Objek Pajak dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak, di mana batas NPOPTKP ini bisa berbeda antar daerah karena ditentukan oleh pemerintah daerah masing-masing.

Untuk properti baru yang dibeli langsung dari pengembang yang merupakan Pengusaha Kena Pajak, umumnya juga ada PPN yang perlu diperhitungkan. Namun untuk properti bekas atau dijual antar perorangan, PPN umumnya tidak berlaku.

Yang perlu dipahami adalah bahwa PPAT biasanya tidak akan menandatangani AJB sebelum bukti pembayaran pajak dari kedua belah pihak dilunasi. Pastikan Anda menghitung dan mempersiapkan dana ini jauh sebelum hari penandatanganan. Untuk tarif dan ketentuan terkini, disarankan merujuk langsung ke sumber resmi seperti pajak.go.id atau berkonsultasi dengan konsultan pajak.

Proses Balik Nama Sertifikat

Setelah AJB ditandatangani dan pajak-pajak diselesaikan, langkah berikutnya adalah mengurus balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan setempat. Ini adalah proses resmi yang memindahkan nama pemilik di sertifikat dari penjual ke pembeli.

Dokumen utama yang umumnya diperlukan antara lain AJB asli dari PPAT, sertifikat tanah asli, bukti pembayaran pajak yang relevan, serta dokumen identitas para pihak. Dalam kondisi tertentu seperti warisan, dokumen pengganti seperti akta hibah atau akta wasiat dari notaris digunakan sebagai pengganti AJB.

Proses balik nama membutuhkan waktu yang bervariasi tergantung antrian dan kondisi di kantor BPN setempat. Jangan menganggap proses ini selesai hanya karena AJB sudah ditandatangani. Sertifikat baru atas nama Anda adalah bukti sah kepemilikan yang sesungguhnya.

Biaya yang Perlu Disiapkan

Selain harga properti itu sendiri, ada sejumlah biaya yang perlu Anda perhitungkan sejak awal. Biaya-biaya ini bervariasi dan tidak seragam, tetapi gambaran umumnya meliputi:

  • Biaya jasa PPAT untuk pembuatan AJB
  • Biaya pengecekan sertifikat sebelum transaksi
  • BPHTB yang ditanggung pembeli
  • PPh yang ditanggung penjual, namun dalam praktiknya sering memengaruhi negosiasi harga
  • Biaya balik nama di BPN

Tanyakan rincian biaya kepada PPAT pilihan Anda sejak awal agar tidak ada kejutan di akhir. Biaya notaris dan PPAT umumnya dihitung berdasarkan persentase dari nilai transaksi, sehingga semakin tinggi harga properti, semakin besar biaya yang perlu disiapkan.

Kesimpulan

Peran notaris dan PPAT dalam transaksi properti sangat krusial. Memahami perbedaan keduanya, fungsi AJB, pentingnya verifikasi sertifikat, dan kewajiban pajak sebelum transaksi bisa menghindarkan Anda dari masalah hukum yang merugikan. Proses yang terlihat rumit ini sebenarnya bisa dijalani dengan lancar asalkan Anda memilih PPAT yang tepat dan mempersiapkan dokumen serta dana dengan baik sejak awal.

Jika Anda sedang mencari properti di Banjarmasin atau sekitarnya dan ingin berdiskusi lebih lanjut, tim Vorneo Property siap membantu Anda melalui WhatsApp tanpa biaya konsultasi.