Membeli properti untuk disewakan kembali adalah salah satu strategi investasi paling populer di Indonesia. Selain menghasilkan arus kas bulanan yang relatif stabil, properti sewaan juga berpotensi naik nilainya seiring waktu. Namun, seperti instrumen investasi lainnya, keberhasilannya sangat bergantung pada pemilihan aset yang tepat, perhitungan yang matang, dan pengelolaan yang konsisten.

Mengenal Jenis Properti untuk Investasi Sewa

Tidak semua properti cocok dijadikan aset sewa. Secara umum, ada tiga kategori besar yang perlu Anda pahami sebelum memutuskan.

Rumah tapak dan kontrakan adalah pilihan yang paling banyak dikenal. Permintaan sewanya biasanya stabil, terutama di kawasan yang dekat dengan pusat kota, sekolah, atau tempat kerja. Perawatannya lebih mudah dipantau karena bentuk fisiknya familiar, meski tetap membutuhkan biaya perbaikan berkala.

Kos-kosan cocok untuk lokasi yang berdekatan dengan kampus atau kawasan industri. Model ini menghasilkan pendapatan dari banyak penyewa sekaligus, sehingga jika satu unit kosong, pendapatan dari unit lain tetap berjalan. Kelemahannya, pengelolaannya lebih kompleks dan membutuhkan perhatian lebih.

Ruko atau rumah toko menggabungkan fungsi hunian dan komersial. Di area bisnis atau pinggir jalan utama, nilai sewa ruko bisa lebih tinggi dan permintaannya lebih konsisten dibanding rumah tinggal murni. Ruko juga cocok disewakan kepada pelaku usaha yang membutuhkan tempat sekaligus tinggal dan berdagang.

Tanah kavling berbeda dengan tiga jenis di atas karena tidak menghasilkan pendapatan sewa selama lahan masih kosong. Namun, nilainya cenderung naik, terutama di lokasi yang mendapat tambahan infrastruktur. Tanah lebih tepat disebut investasi jangka panjang berbasis kenaikan nilai, bukan instrumen penghasil arus kas rutin.

Memahami Yield Sewa dan Cara Menghitungnya

Sebelum membeli, pastikan Anda memahami konsep yield sewa sebagai ukuran efisiensi investasi properti Anda.

Gross rental yield dihitung dengan membagi pendapatan sewa tahunan dengan harga beli properti, kemudian dikalikan seratus persen. Sebagai patokan umum di pasar Indonesia, yield sewa rumah tapak biasanya berada di kisaran tiga hingga lima persen per tahun, apartemen sekitar lima hingga delapan persen, dan ruko di lokasi strategis bisa mencapai kisaran delapan persen ke atas.

Net rental yield lebih mencerminkan keuntungan nyata karena memperhitungkan biaya operasional. Biaya tersebut meliputi pajak bumi dan bangunan tahunan, biaya perawatan dan renovasi, biaya manajemen jika menggunakan jasa pengelola, serta pajak penghasilan atas sewa. Net yield selalu lebih rendah dari gross yield, dan inilah angka yang sebaiknya Anda gunakan sebagai acuan realistis.

Jika yield yang Anda hitung jauh di bawah rata-rata pasar, bisa jadi harga properti tersebut sudah terlalu tinggi dibanding potensi nilai sewanya. Ini sinyal untuk bernegosiasi lebih agresif atau mencari properti lain.

Pajak dan Kewajiban yang Perlu Dipersiapkan

Investasi properti membawa sejumlah kewajiban pajak yang penting Anda pahami sejak awal, meskipun besaran pastinya bergantung pada kebijakan daerah dan ketentuan yang berlaku saat transaksi.

Saat membeli, Anda sebagai pembeli umumnya menanggung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB. Sementara penjual menanggung Pajak Penghasilan Final atas pengalihan hak properti. Besaran masing-masing pajak ini bervariasi dan sebaiknya dikonsultasikan dengan notaris atau PPAT sebelum transaksi.

Selama Anda memegang properti, ada kewajiban membayar Pajak Bumi dan Bangunan setiap tahun kepada pemerintah daerah. Selain itu, pendapatan dari sewa properti juga dikenakan pajak penghasilan yang bersifat final. Pastikan Anda menghitung kewajiban pajak ini sebagai bagian dari proyeksi biaya operasional agar perkiraan net yield Anda tetap akurat.

Untuk informasi pajak yang akurat dan terkini, Anda bisa merujuk langsung ke situs resmi Direktorat Jenderal Pajak atau berkonsultasi dengan konsultan pajak terpercaya.

Memilih Lokasi yang Menguntungkan

Lokasi adalah faktor paling menentukan dalam investasi properti sewa. Properti di lokasi yang kurang strategis bisa kosong berbulan-bulan, sementara yang di lokasi tepat hampir selalu terisi.

Beberapa hal yang perlu diperhatikan saat memilih lokasi:

  • Kedekatan dengan fasilitas utama seperti sekolah, rumah sakit, pasar, atau pusat perbelanjaan. Penyewa cenderung memilih lokasi yang memudahkan aktivitas harian mereka.
  • Akses transportasi yang mudah, baik jalan utama, angkutan umum, maupun akses ke jalan tol jika tersedia.
  • Rencana pembangunan infrastruktur di sekitar kawasan. Lokasi yang akan dilalui proyek jalan baru atau fasilitas publik biasanya mengalami kenaikan nilai lebih cepat.
  • Riwayat banjir dan kondisi tanah di lokasi tersebut. Untuk daerah Banjarmasin dan sekitarnya, faktor ini sangat krusial karena sebagian kawasan memiliki lahan rendah atau rawa yang rentan genangan.

Hindari lokasi yang berada di bawah jalur kabel tegangan tinggi (SUTET), tepian sungai yang rawan erosi, atau kawasan yang memiliki riwayat konflik lahan.

Legalitas dan Dokumen yang Harus Diperiksa

Legalitas adalah fondasi dari setiap transaksi properti. Membeli properti dengan dokumen bermasalah bisa berujung pada kerugian besar yang sulit dipulihkan.

Dua jenis sertifikat yang paling umum di Indonesia adalah Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Hak Guna Bangunan (HGB). SHM adalah hak kepemilikan tertinggi, berlaku selamanya, dan hanya bisa dimiliki warga negara Indonesia. HGB berlaku dalam jangka waktu tertentu dan dapat diperpanjang, serta bisa dimiliki badan hukum. Secara umum, properti bersertifikat SHM memiliki nilai lebih tinggi dibanding HGB.

Sebelum membeli, verifikasi keaslian sertifikat melalui kantor Badan Pertanahan Nasional (ATR-BPN) setempat. Waspadai properti dengan status girik, Akta Jual Beli tanpa sertifikat, atau sertifikat yang sedang dalam sengketa. Jika Anda membeli kavling tanah, pastikan batas-batas lahan sudah jelas dan tidak tumpang tindih dengan lahan tetangga.

Proses verifikasi ini mungkin memakan waktu, tetapi jauh lebih mudah dilakukan sebelum transaksi daripada setelah terjadi masalah.

Mengelola Properti Sewaan dengan Baik

Memiliki properti sewaan bukan berarti pekerjaan selesai setelah akad ditandatangani. Pengelolaan yang baik adalah kunci agar investasi Anda menghasilkan secara konsisten.

Beberapa hal penting dalam pengelolaan properti sewa:

  • Buat perjanjian sewa yang jelas yang mencakup durasi sewa, besaran uang sewa, aturan penggunaan, dan ketentuan jika terjadi kerusakan. Perjanjian tertulis melindungi kedua pihak.
  • Lakukan pemeriksaan berkala terhadap kondisi fisik bangunan. Perbaikan kecil yang ditangani lebih awal biasanya jauh lebih murah daripada kerusakan besar yang dibiarkan.
  • Tetapkan harga sewa yang kompetitif dengan melakukan riset harga pasar di kawasan sekitar. Harga terlalu tinggi membuat unit sulit terisi, sementara harga terlalu rendah mengurangi return investasi Anda.
  • Pahami hak dan kewajiban penyewa agar hubungan sewa berjalan lancar dan potensi konflik diminimalkan.

Jika Anda memiliki lebih dari satu unit atau tidak punya waktu untuk mengelola sendiri, menggunakan jasa pengelola properti bisa menjadi pilihan. Tentu ada biaya tambahan, tetapi ini perlu diperhitungkan dalam net yield sejak awal.

Kesimpulan

Investasi properti sewaan menawarkan kombinasi menarik antara arus kas rutin dan potensi kenaikan nilai jangka panjang. Kuncinya adalah memilih jenis properti yang sesuai dengan tujuan dan kemampuan Anda, menghitung yield secara realistis termasuk semua biaya operasional dan pajak, memastikan legalitas dokumen beres sejak awal, dan memilih lokasi yang punya daya tarik bagi penyewa. Dengan pendekatan yang terencana, properti sewaan bisa menjadi aset yang bekerja untuk Anda dalam jangka panjang.

Jika Anda sedang mencari properti di Banjarmasin dan sekitarnya untuk dijadikan investasi sewa, jangan ragu menghubungi Vorneo Property melalui WhatsApp, kami siap membantu Anda menemukan pilihan yang sesuai.