Sertifikat tanah adalah dokumen paling krusial dalam setiap transaksi properti. Sayangnya, tidak sedikit kasus di mana pembeli baru menyadari adanya masalah pada sertifikat setelah transaksi selesai. Memahami cara memverifikasi keaslian sertifikat sejak awal adalah langkah sederhana yang bisa menyelamatkan Anda dari sengketa yang panjang dan melelahkan.

Kenali Jenis Sertifikat yang Beredar

Tidak semua sertifikat tanah punya status yang sama. Sebelum mengecek keasliannya, penting untuk memahami jenis dokumen yang sedang Anda hadapi.

SHM (Sertifikat Hak Milik) adalah bukti kepemilikan tanah tertinggi yang diakui di Indonesia. SHM berlaku selamanya dan hanya bisa dimiliki oleh Warga Negara Indonesia. Jika Anda membeli properti untuk ditempati jangka panjang, SHM adalah yang paling ideal.

HGB (Hak Guna Bangunan) memberikan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah, tetapi dengan masa berlaku terbatas, umumnya hingga tiga puluh tahun dan bisa diperpanjang. HGB bisa dipegang oleh badan hukum, sehingga banyak perumahan yang dibangun pengembang awalnya berstatus HGB. Setelah lunas, Anda bisa mengajukan peningkatan hak menjadi SHM.

Selain keduanya, ada juga HGU (Hak Guna Usaha) yang umumnya digunakan untuk lahan pertanian atau perkebunan, Hak Pakai, serta HPL (Hak Pengelolaan Lahan). Masing-masing punya fungsi dan subjek hukum yang berbeda, jadi pastikan Anda memahami jenis hak yang melekat pada properti yang akan Anda beli.

Pahami Bedanya AJB dan Sertifikat

Banyak orang mencampuradukkan AJB (Akta Jual Beli) dengan sertifikat kepemilikan. Padahal keduanya adalah dokumen yang berbeda dengan fungsi yang berbeda pula.

AJB bukan bukti kepemilikan tanah. AJB adalah dokumen hukum yang membuktikan bahwa sebuah transaksi jual beli telah terjadi secara sah. Dokumen ini dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), yaitu pejabat yang diangkat pemerintah dan berwenang membuat akta autentik terkait peralihan hak atas tanah.

Tanpa AJB yang sah dari PPAT, proses balik nama sertifikat ke Kantor Pertanahan atau BPN tidak bisa dilakukan. Sebaliknya, AJB saja tanpa diikuti balik nama sertifikat membuat Anda secara hukum belum sepenuhnya menjadi pemilik yang tercatat atas tanah tersebut.

Perlu dicatat juga bahwa PPAT dan notaris adalah dua jabatan yang berbeda. Seorang notaris tidak otomatis berwenang sebagai PPAT, meskipun dalam praktiknya ada yang merangkap keduanya. Pastikan Anda menggunakan PPAT yang terdaftar dan berwenang di wilayah tempat tanah berada.

Cara Cek Sertifikat Secara Online

Kementerian ATR/BPN menyediakan cara yang semakin mudah untuk memverifikasi keaslian sertifikat tanah tanpa harus datang langsung ke kantor.

Aplikasi Sentuh Tanahku adalah aplikasi resmi dari ATR/BPN yang bisa diunduh di Android maupun iOS. Melalui aplikasi ini, Anda bisa memasukkan data sertifikat untuk mengecek apakah tanah tersebut terdaftar secara resmi. Untuk sertifikat elektronik, tersedia fitur pemindaian QR code yang tercantum di sertifikat untuk konfirmasi keabsahan secara real-time.

Pengecekan juga bisa dilakukan melalui website resmi ATR/BPN menggunakan nomor sertifikat dan data pertanahan yang tercatat. Melalui jalur ini, Anda bisa melihat apakah sertifikat sedang dalam kondisi bermasalah, misalnya sedang dijaminkan ke bank, sedang dalam proses sengketa, atau memiliki data yang tidak sesuai.

Pengecekan online sangat disarankan sebagai langkah awal sebelum Anda melangkah lebih jauh dalam proses pembelian.

Verifikasi Langsung ke Kantor BPN

Selain jalur digital, Anda juga bisa mengunjungi Kantor Pertanahan setempat untuk pengecekan langsung. Bawa sertifikat asli yang ingin diverifikasi, dan petugas akan membantu mengecek keabsahannya berdasarkan data pertanahan yang tercatat di sistem mereka.

Pengecekan di kantor BPN umumnya dikenakan biaya administrasi yang tidak terlalu besar. Biaya ini sepadan dengan kepastian yang Anda dapatkan, terutama untuk transaksi dengan nilai yang signifikan.

Dalam proses ini, periksa juga kesesuaian antara nama yang tertera di sertifikat dengan identitas penjual. Jika namanya berbeda, tanyakan alasannya dan minta dokumen pendukung yang menjelaskan perbedaan tersebut, misalnya surat keterangan ganti nama atau akta waris.

Cek Status Pajak dan Riwayat Bangunan

Sertifikat yang asli saja belum cukup. Anda juga perlu memastikan tidak ada tunggakan pajak atas properti tersebut. Minta penjual untuk menunjukkan bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) beberapa tahun terakhir. Tunggakan PBB yang belum diselesaikan bisa menjadi beban yang jatuh ke pundak pembeli.

Dalam proses jual beli properti, kewajiban pajak terbagi antara penjual dan pembeli. Penjual umumnya menanggung Pajak Penghasilan final atas penjualan, sementara pembeli menanggung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). BPHTB dihitung berdasarkan nilai perolehan dikurangi nilai yang tidak kena pajak, di mana besaran nilai tersebut ditentukan oleh pemerintah daerah masing-masing dan bisa berbeda antar kota atau kabupaten.

Pembayaran pajak-pajak ini harus diselesaikan sebelum penandatanganan AJB. PPAT umumnya tidak akan menandatangani akta jika bukti pelunasan pajak belum ada. Untuk mengetahui besaran pastinya, konsultasikan langsung dengan PPAT atau kantor pajak setempat karena ketentuannya bisa berubah.

Waspadai Tanda-tanda Sertifikat Bermasalah

Ada beberapa situasi yang perlu Anda waspadai saat memeriksa sertifikat.

  • Nama pemilik tidak sesuai identitas penjual tanpa penjelasan yang jelas dan dokumen pendukung yang sah.
  • Sertifikat terlihat tidak asli, misalnya kertas yang terlalu baru, tinta yang mudah luntur, atau tanda tangan yang tampak tidak konsisten.
  • Penjual menolak membawa sertifikat asli untuk diperiksa, atau hanya menunjukkan fotokopi.
  • Tanah yang sama diklaim oleh lebih dari satu pihak, yang merupakan indikasi sengketa tumpang tindih kepemilikan.
  • Terdapat catatan blokir atau sita yang biasanya terlihat saat pengecekan di kantor BPN.

Jika menemukan salah satu dari situasi ini, jangan terburu-buru melanjutkan transaksi. Konsultasikan terlebih dahulu dengan PPAT atau pengacara properti sebelum mengambil keputusan.

Proses Balik Nama Setelah Transaksi

Setelah transaksi selesai dan AJB ditandatangani di hadapan PPAT, langkah berikutnya adalah balik nama sertifikat di Kantor BPN setempat. Proses ini penting agar nama Anda secara resmi tercatat sebagai pemilik baru.

Dokumen utama yang diperlukan antara lain AJB asli dari PPAT, sertifikat lama yang asli, bukti pembayaran pajak-pajak yang relevan, dan identitas diri. Dalam kondisi tertentu, misalnya peralihan hak melalui warisan, dokumen seperti akta hibah atau akta wasiat dari notaris digunakan sebagai pengganti AJB.

Biaya dan waktu proses balik nama bisa bervariasi tergantung wilayah dan kondisi berkas. Tanyakan rinciannya langsung ke kantor BPN setempat atau kepada PPAT yang menangani transaksi Anda.

Kesimpulan

Mengecek keaslian sertifikat tanah bukan proses yang perlu ditakuti. Dengan memahami jenis sertifikat, membedakan fungsi AJB dan sertifikat kepemilikan, memanfaatkan layanan pengecekan online dari ATR/BPN, serta berkonsultasi dengan PPAT yang terpercaya, Anda sudah mengambil langkah yang tepat untuk melindungi diri sebelum bertransaksi. Kehati-hatian di awal selalu jauh lebih murah daripada menyelesaikan sengketa di kemudian hari.

Jika Anda sedang mencari properti di Banjarmasin atau sekitarnya dan ingin berdiskusi lebih lanjut soal legalitas, jangan ragu menghubungi tim Vorneo Property melalui WhatsApp, kami senang membantu.