Sejak Ibu Kota Nusantara (IKN) ditetapkan di Kalimantan Timur, tawaran tanah “dekat IKN” bermunculan, dari kavling kecil sampai lahan berhektare-hektare. Sebagian ditawarkan lewat media sosial kepada pembeli yang belum pernah melihat lokasinya.
Panduan ini untuk Anda yang mempertimbangkan membeli tanah di sekitar IKN, untuk ditinggali, usaha, atau investasi. Kami tidak membahas ke mana harga akan bergerak. Yang dibahas adalah hal yang perlu dicek supaya uang Anda tidak berakhir di tanah yang bermasalah.
Di mana IKN dan bagaimana pembangunannya
IKN berada di Kabupaten Penajam Paser Utara, di sekitar Sepaku, dan sebagian Kabupaten Kutai Kartanegara, Kalimantan Timur. Dasar hukumnya Undang-Undang No. 3 Tahun 2022 tentang Ibu Kota Negara, yang diubah dengan UU No. 21 Tahun 2023. Wilayahnya dikelola Otorita IKN.
Pembangunannya berjalan bertahap. Jalan, kantor, dan permukiman tidak muncul sekaligus di semua tempat, dan banyak lahan di sekitarnya masih berupa kawasan hutan atau masuk konsesi perkebunan dan kehutanan.
Karena itu, “dekat IKN” bisa berarti di dalam wilayah IKN, di kabupaten sekitarnya, atau puluhan kilometer dari kawasan yang sedang dibangun. Mintalah titik koordinat persisnya sejak awal.
Harga yang dibentuk oleh harapan
Sebagian penawaran memasang harga berdasarkan cerita tentang masa depan: rencana jalan, rencana kawasan, atau kabar akan ada proyek. Cerita itu berbeda dengan transaksi yang sudah terjadi.
Mintalah penjual menunjukkan dasar harganya, yaitu transaksi nyata di sekitar lokasi, bukan harga penawaran orang lain. Rencana pembangunan juga bisa bergeser lokasi dan waktunya. Pertanyaan yang lebih berguna adalah apakah bidang ini tetap layak dibeli seandainya rencana di sekitarnya tertunda. Cara membaca rencana seperti itu dibahas di artikel infrastruktur dan nilai properti.
Satu hal lagi perlu diingat. Tanah yang terkena rencana jalan atau fasilitas pemerintah bisa masuk proses pengadaan tanah oleh negara. Nilai ganti kerugiannya ditetapkan lewat penilaian, bukan mengikuti harga yang Anda bayar.
Cek posisi tanah terhadap wilayah IKN
Peralihan hak atas tanah di wilayah IKN berada di bawah pengendalian khusus Otorita IKN. Artinya, jual beli di dalam wilayah itu tidak cukup dengan kesepakatan penjual dan pembeli.
- Cari tahu apakah bidang yang ditawarkan berada di dalam wilayah IKN. Cara paling aman adalah membawa koordinat bidang itu ke Otorita IKN atau Kantor Pertanahan, bukan mengandalkan peta dari penjual.
- Tanyakan ke Otorita IKN dan Kantor Pertanahan setempat apa syarat peralihan untuk bidang tersebut.
- Kalau penjual mengatakan tidak perlu izin apa pun untuk tanah di dalam wilayah IKN, anggap itu tanda bahaya.
Di luar wilayah IKN, aturan peralihan tanah yang biasa tetap berlaku. Pemeriksaan di bagian berikutnya tetap perlu dilakukan.
Kawasan hutan, konsesi, dan klaim yang bertumpuk
Tanah di dalam kawasan hutan tidak bisa begitu saja disertifikatkan. Tanah yang masuk konsesi perkebunan atau kehutanan juga tidak bisa Anda kuasai dengan tenang, karena ada pihak lain yang memegang izin di atasnya.
Tanah yang belum bersertifikat di Kalimantan sering hanya dipegang dengan Surat Keterangan Tanah (SKT) dari lurah atau kepala desa, segel lama, atau sporadik. Surat-surat ini menunjukkan riwayat penguasaan, bukan hak atas tanah. Penjelasannya ada di artikel SKT dan segel tanah.
Klaim bisa bertumpuk: dua SKT dari tahun berbeda untuk satu bidang, klaim warga, atau klaim perusahaan. Cara mengeceknya:
- Minta koordinat batas dan datangi lokasinya sendiri.
- Tanyakan ke instansi kehutanan di Kalimantan Timur apakah titik itu termasuk kawasan hutan.
- Buka peta bidang di BHUMI, layanan peta Kementerian ATR/BPN, lalu tanyakan ke Kantor Pertanahan apakah sudah ada sertifikat di lokasi itu atau di sebelahnya.
- Tanyakan ke kantor desa atau kelurahan apakah SKT itu tercatat di register, kapan dibuat, dan siapa yang menandatanganinya.
- Temui tetangga di setiap batas.
- Tanyakan apakah lokasinya masuk Hak Guna Usaha (HGU) atau izin konsesi perusahaan.
Tata ruang dan akses
Peruntukan lahan menentukan apa yang boleh dibangun di atasnya. Untuk bidang di dalam wilayah IKN, tanyakan rencana tata ruangnya ke Otorita IKN. Di luar wilayah itu, tanyakan ke dinas tata ruang Kabupaten Penajam Paser Utara atau Kutai Kartanegara, dan lihat juga peta di GISTARU milik Kementerian ATR/BPN. Langkah-langkahnya dijelaskan di artikel cara mengecek tata ruang tanah.
Untuk akses, yang dihitung adalah jalan yang ada sekarang, bukan jalan dalam rencana.
- Apakah jalannya aspal, tanah, atau hanya jalur kebun?
- Siapa pemilik jalan itu? Jalan di atas tanah orang lain bisa ditutup sewaktu-waktu.
- Apakah jaringan listrik PLN dan sumber air sudah sampai di dekat lokasi?
- Bagaimana kondisi lahannya? Rawa, lereng curam, atau bekas galian akan menambah biaya kalau nanti dibangun.
Waspadai tawaran kavling IKN di internet
Tanda bahaya pada tawaran online:
- Harga jauh di bawah tawaran lain di sekitarnya, dengan alasan promo atau harga perdana.
- Alamat yang kabur, tanpa koordinat, atau foto yang tidak bisa dicocokkan dengan lokasi.
- Janji sertifikat per kavling tanpa nomor sertifikat induk yang bisa dicek.
- Desakan membayar tanda jadi secepatnya supaya kavling tidak diambil orang.
- Rekening tujuan atas nama pribadi yang berbeda dengan nama pemilik tanah.
- Penjual menolak Anda datang ke lokasi atau ke Kantor Pertanahan bersama-sama.
Kalau Anda tinggal jauh dari lokasi, jangan membeli hanya berdasarkan foto atau video kiriman penjual. Datanglah sendiri, atau minta bantuan orang yang Anda kenal dan tidak punya hubungan dengan penjual.
Pegang satu prinsip. Jangan membayar apa pun, termasuk tanda jadi, sebelum identitas pemilik, surat tanah, lokasi, dan status kawasannya terverifikasi.
Jangka waktu dan menjual kembali
Pembangunan yang bertahap berarti tanah Anda bisa diam bertahun-tahun tanpa menghasilkan apa-apa. Selama itu ada biaya: Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), menjaga patok, dan mengecek lokasi secara berkala supaya tidak diserobot. Hitung juga biaya yang muncul ketika tanah akhirnya didaftarkan atau dibangun, seperti pengukuran, pendaftaran, pajak, dan pematangan lahan.
Menjual kembali juga tidak selalu mudah. Pembeli berikutnya akan menanyakan hal yang sama soal surat, kawasan hutan, dan akses. Tanah yang dokumennya beres akan lebih mudah dijual daripada tanah yang hanya punya cerita.
Pertimbangan memilih lokasi untuk investasi dibahas di artikel memilih lokasi properti.
Langkah sebelum membayar
- Minta koordinat, salinan surat tanah, dan identitas pemilik.
- Datangi lokasinya dan temui tetangga serta aparat desa.
- Cek ke Otorita IKN, Kantor Pertanahan, dan instansi kehutanan.
- Cek tata ruang dan akses jalannya.
- Kalau tanahnya masih SKT, rencanakan pendaftarannya sejak awal dan masukkan biayanya ke hitungan.
- Buat transaksi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dan bayar ke rekening atas nama pemilik yang sah.
Kalau Anda sedang menimbang tanah di Kalimantan Timur atau provinsi lain di Kalimantan, Anda bisa bertanya kepada Vorneo lewat WhatsApp.
