Gambar rumah sudah ada dan anggarannya sudah dihitung. Pertanyaan berikutnya: siapa yang akan membangunnya? Pilihan ini ikut menentukan mutu rumah, ketepatan jadwal, dan seberapa sering Anda harus turun tangan.

Panduan ini untuk Anda yang akan membangun atau merenovasi rumah dan sedang memilih antara perusahaan kontraktor, mandor dengan tukang borongan, atau tukang harian. Isinya cara membandingkan pilihan itu, mengecek rekam jejak, dan menyusun perjanjian yang melindungi kedua pihak.

Tiga pilihan pelaksana

  • Perusahaan kontraktor. Berbentuk badan usaha, biasanya punya tim, terbiasa dengan administrasi, dan membuat kontrak tertulis yang rapi. Harganya cenderung lebih tinggi karena ada biaya kantor dan keuntungan perusahaan. Minta Nomor Induk Berusaha (NIB) dan alamat kantornya.
  • Mandor dengan tukang borongan. Seorang mandor memimpin kelompok tukang dan mengerjakan rumah dengan harga borongan. Pilihan ini umum untuk rumah tinggal, dan mutunya sangat bergantung pada mandornya.
  • Tukang harian. Anda membayar tukang per hari, mengatur sendiri pekerjaannya, dan membeli bahan. Cocok untuk pekerjaan kecil atau kalau Anda bisa hadir setiap hari. Untuk rumah utuh, biaya akhirnya sulit diperkirakan karena bergantung pada kecepatan kerja.

Apa pun pilihannya, pastikan ada satu orang yang jelas bertanggung jawab di lapangan dan bisa Anda hubungi setiap hari.

Borongan penuh atau borongan upah

Kalau memakai mandor atau kontraktor, ada dua bentuk borongan.

Borongan penuh berarti pelaksana menyediakan tenaga dan bahan dengan satu harga untuk lingkup pekerjaan yang disepakati. Anda tidak perlu mengurus pembelian bahan, dan kenaikan harga bahan umumnya menjadi tanggungan pelaksana, kecuali disepakati lain. Kelemahannya, ada godaan untuk menurunkan mutu bahan. Karena itu, spesifikasi harus ditulis jelas: merek, jenis, dan ukuran bahan-bahan utama.

Borongan upah berarti pelaksana hanya menyediakan tenaga dengan harga borongan, sedangkan Anda membeli bahan sendiri. Anda lebih mengontrol mutu bahan, tetapi harus mengatur pembelian, waktu pengiriman, dan sisa bahan. Bahan yang terlambat datang membuat tukang menganggur, dan itu bisa menjadi sumber perselisihan.

Pilih berdasarkan waktu dan kemampuan Anda mengawasi. Kalau Anda jarang bisa datang ke lokasi, borongan penuh dengan spesifikasi rinci biasanya lebih menenangkan.

Mengecek rekam jejak

Jangan memilih dari foto di media sosial saja. Minta dua atau tiga alamat rumah yang pernah mereka bangun, lalu datangi dan bicaralah dengan pemiliknya.

Tanyakan:

  • Apakah pekerjaan selesai sesuai jadwal dan anggaran?
  • Apakah ada tagihan tambahan yang tidak disepakati di awal?
  • Bagaimana kondisi rumah setelah melewati beberapa musim hujan?
  • Apakah pelaksana datang memperbaiki ketika ada kerusakan?
  • Apakah pemiliknya mau memakai mereka lagi?

Lihat sendiri hasil kerjanya: kerapian plester, kelurusan kusen, sambungan keramik, dan noda rembesan di plafon. Tanda-tanda rumah yang dibangun dengan baik dijelaskan di panduan tanda rumah berkualitas.

Kalau memungkinkan, lihat juga proyek mereka yang sedang berjalan. Kerapian lokasi kerja dan cara bahan disimpan memberi gambaran cara mereka bekerja.

Tanyakan juga berapa proyek yang sedang mereka kerjakan. Mandor yang memegang terlalu banyak proyek sekaligus bisa jarang hadir di rumah Anda.

Isi kontrak tertulis

Kesepakatan lisan cukup untuk memperbaiki atap bocor, tetapi tidak untuk membangun rumah. Kontrak tertulis sebaiknya memuat:

  • Para pihak, lengkap dengan identitas dan alamat.
  • Lingkup pekerjaan, dengan gambar kerja, Rencana Anggaran Biaya (RAB), dan daftar spesifikasi sebagai lampiran.
  • Jadwal, termasuk tanggal mulai, tanggal selesai, dan tahapan utama.
  • Tahap pembayaran yang dikaitkan dengan pekerjaan yang sudah selesai.
  • Denda keterlambatan, beserta kewajiban Anda sendiri, seperti membayar tepat waktu.
  • Retensi dan masa pemeliharaan, yaitu bagian pembayaran yang ditahan sampai masa perbaikan cacat selesai.
  • Pekerjaan tambah dan kurang, yang harus disetujui tertulis beserta harganya sebelum dikerjakan.
  • Pembagian bahan, yaitu siapa membeli apa.
  • Garansi, misalnya untuk kebocoran atap dan struktur.
  • Penghentian kontrak, termasuk cara menghitung pekerjaan yang sudah dibayar.

Kontrak tidak harus rumit. Yang penting isinya jelas, ditandatangani kedua pihak, dan setiap lampirannya diparaf.

Perubahan desain di tengah jalan sering memicu tagihan tambahan. Sebisa mungkin, putuskan desain dan spesifikasi sebelum pekerjaan dimulai.

Membayar sesuai progres

Prinsipnya sederhana: jangan membayar di depan pekerjaan. Berikan uang muka secukupnya untuk memulai, lalu bayar tahap berikutnya setelah pekerjaan tertentu selesai dan Anda periksa.

Contoh tahap pembayaran borongan penuh (angka hanya ilustrasi):

  • 10 persen saat kontrak ditandatangani.
  • 25 persen setelah pondasi dan sloof selesai.
  • 25 persen setelah kolom, balok, dan dinding berdiri.
  • 20 persen setelah atap terpasang.
  • 15 persen setelah finishing selesai dan rumah diserahkan.
  • 5 persen ditahan sampai masa pemeliharaan berakhir.

Tukang harian dan borongan upah sering dibayar per minggu. Catat siapa yang bekerja dan apa yang selesai setiap minggu, lalu bayar berdasarkan catatan itu. Bayar lewat transfer kalau bisa, dan simpan kuitansi setiap pembayaran.

Pengawasan dan pemeriksaan bahan

Kontrak yang baik tetap perlu diawasi. Datanglah secara rutin, atau sewa pengawas atau arsitek untuk memantau pekerjaan.

Saat-saat yang paling penting untuk hadir:

  • Sebelum pengecoran, untuk memeriksa ukuran dan jumlah besi tulangan.
  • Saat pondasi dikerjakan, termasuk jumlah dan panjang cerucuk atau tiang.
  • Sebelum dinding ditutup, untuk melihat jalur pipa dan kabel.
  • Sebelum atap ditutup, untuk memeriksa rangka dan sambungannya.

Periksa juga bahan yang datang. Ukur diameter besi dengan jangka sorong, karena ada besi yang lebih kecil dari ukuran yang tertulis. Cocokkan merek dan jenis semen, keramik, dan kabel dengan daftar spesifikasi. Foto setiap tahap, terutama bagian yang nanti tertutup.

Buat juga catatan harian singkat: siapa yang datang, pekerjaan apa yang dikerjakan, dan bahan apa yang masuk. Catatan ini membantu kalau nanti ada perselisihan soal tagihan.

Tanda bahaya sebelum tanda tangan

  • Meminta uang muka besar sebelum pekerjaan dimulai.
  • Tidak mau bekerja dengan gambar, atau menganggap gambar tidak perlu.
  • Penawaran jauh di bawah yang lain tanpa penjelasan yang masuk akal.
  • Menolak kontrak tertulis, atau kontraknya hanya satu halaman tanpa lampiran.
  • Tidak bertanya soal kondisi tanah, padahal pondasinya bergantung pada itu.
  • Mendesak segera mulai dengan alasan harga bahan akan naik.

Penawaran yang terlalu murah bisa kembali dalam bentuk tagihan tambahan atau bahan yang diturunkan mutunya. Cara menyusun dan membandingkan anggaran ada di panduan menghitung biaya bangun rumah.

Langkah berikutnya

  1. Siapkan gambar kerja, RAB, dan spesifikasi sebelum meminta penawaran.
  2. Minta penawaran dari dua atau tiga pelaksana, lalu bandingkan per pekerjaan.
  3. Datangi rumah yang pernah mereka bangun.
  4. Tandatangani kontrak tertulis dengan lampiran lengkap.
  5. Bayar sesuai progres dan hadir di tahap-tahap penting.

Kalau Anda membutuhkan desain sekaligus pengawasan pembangunan, ada kerja sama Vorneo dengan studio desain dan bangun di Kalimantan Selatan.