Membeli tanah di Kalimantan Selatan menawarkan peluang yang menarik, sekaligus menghadirkan tantangan unik yang tidak ditemukan di banyak daerah lain. Kondisi geografis Kalsel yang didominasi lahan basah, yaitu rawa, gambut, dan mangrove, membuat proses pemilihan dan pembelian tanah memerlukan perhatian khusus di luar prosedur umum. Memahami karakteristik lokal ini sejak awal akan membantu Anda mengambil keputusan yang lebih aman dan terhindar dari masalah di kemudian hari.
Kenali Karakteristik Lahan di Kalsel
Sekitar sepertiga wilayah Kalimantan Selatan terdiri dari lahan basah. Ini bukan sekadar angka statistik, melainkan kenyataan yang berdampak langsung pada jenis tanah yang akan Anda temui di lapangan. Ada tiga kategori lahan yang umum ditemui di sini.
Lahan kering atau lahan keras biasanya berada di kawasan perbukitan dan dataran tinggi, termasuk di sekitar jalur Pegunungan Meratus. Lahan ini lebih stabil untuk konstruksi dan umumnya tidak terdampak pasang-surut.
Lahan gambut tersebar luas di wilayah pesisir dan sekitar daerah aliran sungai. Gambut bersifat lunak, mudah menyusut jika drainasenya berubah, dan rentan terhadap penurunan (settlement) jika tidak ditangani dengan baik saat dibangun.
Lahan rawa atau pasang-surut mendominasi kawasan Banjarmasin dan sekitarnya. Tanah seperti ini memerlukan teknik pondasi khusus, seperti cerucuk kayu galam yang dipancang ke dalam lapisan tanah lunak, sebelum bangunan dapat didirikan di atasnya.
Sebelum membeli, tanyakan kepada penjual atau warga setempat tentang jenis tanah di lokasi tersebut. Lebih baik lagi, minta pendapat ahli geoteknik atau kontraktor berpengalaman di daerah itu.
Perhatikan Riwayat dan Risiko Banjir
Banjir besar yang melanda Kalimantan Selatan pada awal 2021 menjadi pengingat nyata betapa seriusnya risiko ini. Peristiwa itu berdampak pada ratusan ribu warga dan puluhan ribu rumah, dipicu oleh kombinasi curah hujan ekstrem, berkurangnya tutupan hutan, dan alih fungsi lahan gambut yang tidak disertai pengelolaan drainase memadai.
Saat meninjau tanah, perhatikan hal-hal berikut ini.
- Ketinggian lahan dibandingkan jalan dan kawasan sekitarnya. Tanah yang lebih rendah dari jalan lebih berisiko tergenang.
- Riwayat banjir di lokasi dan kawasan sekitar. Tanyakan langsung kepada warga yang sudah lama tinggal di area tersebut.
- Kondisi drainase di lingkungan sekitar. Saluran yang tersumbat atau tidak terawat dapat memperparah genangan saat hujan lebat.
- Fungsi ekologis lahan sekitar. Tanah yang berbatasan langsung dengan kawasan gambut atau rawa memiliki fungsi penyerap air alami. Jika kawasan penyangga itu berkurang, risiko banjir di lokasi Anda bisa meningkat.
Kunjungi lokasi lebih dari satu kali, termasuk saat musim hujan atau setelah hujan deras, untuk mendapatkan gambaran kondisi yang lebih akurat.
Periksa Status Sertifikat Tanah
Status hukum tanah adalah hal yang tidak bisa dikompromikan. Di Indonesia, dokumen tanah yang paling aman adalah Sertifikat Hak Milik (SHM) karena statusnya tidak dibatasi waktu dan memberikan kepastian kepemilikan penuh. Di bawahnya ada Hak Guna Bangunan (HGB) yang bersifat terbatas waktu dan perlu diperpanjang secara berkala.
Jika tanah yang Anda incar masih berstatus HGB, ketahui bahwa ada proses untuk meningkatkan statusnya menjadi SHM melalui kantor ATR/BPN setempat. Prosesnya membutuhkan waktu dan ada biaya resmi yang berlaku, termasuk komponen pajak berdasarkan nilai tanah.
Beberapa hal penting yang perlu diperiksa sebelum membeli.
- Nama pemilik di sertifikat harus sesuai dengan identitas penjual.
- Pastikan tanah tidak dalam status sengketa, agunan kredit, atau dalam proses hukum.
- Cek kesesuaian batas-batas tanah di lapangan dengan yang tertera di dokumen.
- Verifikasi keaslian sertifikat ke kantor pertanahan setempat sebelum menandatangani apa pun.
Jangan ragu untuk melibatkan Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sejak awal. Mereka adalah pihak yang paling tepat untuk memandu Anda dalam proses verifikasi dokumen.
Pahami Kewajiban Pajak dalam Transaksi
Setiap transaksi jual beli tanah di Indonesia melibatkan kewajiban pajak dari dua sisi. Penjual umumnya wajib membayar pajak penghasilan atas nilai penjualan, sementara pembeli wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Besaran pajak ini dihitung berdasarkan sejumlah variabel, termasuk nilai transaksi, Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), luas tanah, dan kebijakan daerah setempat terkait Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Kedua kewajiban ini umumnya harus diselesaikan sebelum Akta Jual Beli (AJB) dapat ditandatangani di hadapan PPAT.
Besaran pastinya bervariasi dan bisa berubah mengikuti kebijakan pemerintah, jadi sangat disarankan untuk berkonsultasi langsung dengan PPAT atau konsultan pajak sebelum transaksi. Jangan membuat keputusan hanya berdasarkan angka perkiraan dari pihak ketiga yang tidak berwenang.
Pertimbangkan Tata Ruang dan Peruntukan Lahan
Membeli tanah tanpa memahami peruntukannya bisa menjadi masalah besar. Setiap daerah di Kalsel memiliki Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yang menentukan apakah suatu lahan boleh digunakan untuk hunian, komersial, pertanian, atau fungsi lain.
Informasi ini bisa dicek di Dinas Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang (PUPR) atau Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda) setempat. Lahan yang berada di kawasan lindung, sempadan sungai, atau kawasan konservasi gambut tidak boleh dibangun secara sembarangan, dan izin mendirikan bangunan (IMB/PBG) bisa ditolak meski sertifikat tanah sudah ada.
Di Banjarbaru, misalnya, kawasan ini sedang berkembang pesat sebagai pusat permukiman dan perdagangan baru, sehingga nilai tanah dan regulasinya pun terus berubah mengikuti arah pembangunan kota. Memahami peta tata ruang di area yang Anda minati akan membantu Anda memastikan rencana penggunaan tanah sesuai peraturan yang berlaku.
Pahami Teknik Bangunan Lokal jika Berencana Membangun
Jika tanah yang dibeli akan digunakan untuk membangun hunian, pelajari juga teknik konstruksi yang sesuai dengan kondisi tanah setempat. Arsitektur vernakular Kalsel sudah lama mengembangkan solusi cerdas untuk tantangan lahan basah ini.
Rumah panggung, misalnya, bukan sekadar gaya arsitektur. Ini adalah respons fungsional terhadap tanah yang bergerak dan air yang naik. Rumah Bubungan Tinggi khas Banjar mengangkat lantai jauh di atas permukaan tanah menggunakan tiang-tiang kayu, sehingga bagian bawah bangunan tetap aman dari genangan pasang-surut. Kayu ulin, yang dikenal mengeras saat terendam air dalam waktu lama, secara tradisional digunakan sebagai material utama karena ketahanannya terhadap lumpur dan rayap.
Untuk pondasi di tanah lunak atau gambut, teknik cerucuk menggunakan kayu galam yang dipancang ke dalam lapisan tanah adalah solusi lokal yang sudah terbukti. Diskusikan pilihan pondasi dan teknik konstruksi ini dengan kontraktor yang benar-benar berpengalaman di kondisi tanah Kalsel, bukan hanya yang berpengalaman secara umum.
Survei Langsung dan Libatkan Pihak yang Tepat
Tidak ada cara yang lebih baik untuk mengenal sebuah lahan selain mengunjunginya langsung, lebih dari sekali. Bawa catatan, foto dari berbagai sudut, dan kalau perlu, ajak orang yang Anda percaya untuk memberikan pendapat kedua.
Selain survei mandiri, libatkan pihak-pihak profesional berikut sesuai kebutuhan.
- Notaris atau PPAT, untuk verifikasi dokumen dan proses akta.
- Surveyor tanah, untuk memastikan batas lahan sesuai dokumen.
- Kontraktor atau arsitek lokal, untuk menilai kesesuaian lahan dengan rencana pembangunan.
- Konsultan pajak atau perencana keuangan, untuk memastikan kewajiban pajak dan total biaya transaksi sudah diperhitungkan dengan benar.
Biaya konsultasi awal dengan profesional ini jauh lebih kecil dibandingkan risiko kerugian jika masalah baru terungkap setelah transaksi selesai.
Penutup
Membeli tanah di Kalimantan Selatan bisa menjadi investasi yang sangat baik jika dilakukan dengan persiapan yang matang. Kenali karakteristik lahan, pahami risiko banjir, pastikan legalitas dokumen bersih, dan selalu libatkan profesional yang tepat di setiap tahapan. Dengan pendekatan yang cermat, Anda tidak hanya mendapatkan tanah yang bernilai, tetapi juga ketenangan pikiran dalam jangka panjang.
Jika Anda sedang mencari tanah atau properti di Banjarmasin dan sekitarnya, tim Vorneo Property siap membantu Anda menemukan pilihan yang sesuai kebutuhan, hubungi kami kapan saja melalui WhatsApp.
