Tanah yang murah kadang murah karena satu alasan: tidak ada jalan resmi menuju ke sana. Pemiliknya selama ini lewat pekarangan tetangga, gang yang statusnya tidak jelas, atau titian kayu di atas rawa.

Panduan ini untuk Anda yang sedang menimbang tanah seperti itu, dan untuk pemilik yang ingin menjualnya. Isinya akibat yang perlu dihitung, cara mengecek status jalan masuk, dan tiga jalan keluar yang tersedia.

Apa yang disebut tanah tanpa akses jalan

Ada beberapa bentuk yang sering ditemui:

  • Terkurung penuh. Tanah dikelilingi bidang lain dan tidak punya sisi yang menyentuh jalan umum.
  • Lewat jalan setapak informal. Pemilik menyeberangi tanah orang lain dengan izin lisan. Izin seperti itu bisa dicabut kapan saja, termasuk oleh ahli waris atau pembeli baru tanah tetangga.
  • Lewat jalan yang ternyata milik orang. Jalannya terlihat seperti gang umum, padahal secara hukum masih bagian dari sertifikat tetangga.
  • Hanya lewat titian atau sungai. Di Banjarmasin, sebagian tanah hanya bisa dicapai lewat titian atau perahu. Tanyakan ke dinas setempat dan bank apakah akses seperti itu diterima untuk izin dan pembiayaan.

Tanah seperti ini bisa muncul dari pembagian warisan, atau dari penjualan bagian belakang sebuah bidang tanpa menyisakan jalan.

Akibatnya bagi pemilik dan pembeli

  • Izin membangun lebih sulit. Permohonan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) bisa terhambat kalau tanah tidak punya akses yang sah.
  • Bank enggan membiayai. Saat menilai agunan, bank memperhatikan akses. Tanah tanpa jalan masuk bisa ditolak atau dinilai rendah.
  • Sulit dijual kembali. Peminatnya lebih sedikit, dan mereka akan menawar rendah.
  • Rawan sengketa. Jalan yang selama ini dipakai bisa ditutup ketika hubungan dengan tetangga memburuk atau tanahnya berganti pemilik.
  • Sambungan listrik dan air lebih sulit. Kabel PLN dan pipa PDAM juga perlu jalur untuk masuk, dan tanpa jalur yang sah pemasangannya bisa terhambat.
  • Biaya membangun naik. Truk material tidak bisa masuk, sehingga bahan harus diangkut dengan cara lain.

Cara mengecek status jalan masuk

  1. Lihat surat ukur di sertifikat. Apakah salah satu sisi bidang berbatasan langsung dengan jalan? Cocokkan dengan kondisi di lapangan.
  2. Buka BHUMI, layanan peta bidang tanah milik Kementerian ATR/BPN. Lihat apakah jalan masuk itu bidang tersendiri atau berada di dalam bidang milik tetangga.
  3. Tanyakan ke kelurahan atau desa apakah jalan itu tercatat sebagai jalan umum atau jalan desa, atau fasilitas umum yang sudah diserahkan pengembang. Untuk jalan yang lebih besar, Dinas Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang (PUPR) bisa menjelaskan statusnya.
  4. Tanyakan ke pemilik tanah yang dilalui. Apakah mereka keberatan, dan apakah ada perjanjian tertulis?
  5. Ukur lebarnya. Cukupkah untuk mobil, dan untuk truk material saat membangun? Aturan setempat bisa menetapkan lebar jalan minimal untuk izin bangunan atau pemecahan kavling, jadi tanyakan ke kantor yang mengurusnya.
  6. Perhatikan portal atau pagar yang bisa ditutup sewaktu-waktu.
  7. Tanyakan riwayatnya. Sejak kapan jalan itu dipakai, dan apakah pernah ada perselisihan?

Pemeriksaan tanah kosong lainnya ada di panduan survei tanah kosong.

Jalan keluar pertama: membeli sebidang tanah untuk jalan

Cara yang paling tuntas adalah membeli jalur tanah milik tetangga yang menghubungkan tanah Anda ke jalan umum. Setelah itu, jalan masuknya menjadi milik Anda sendiri.

Urutannya:

  1. Sepakati lokasi, lebar, dan harga jalur itu dengan pemiliknya. Mintalah lebar yang cukup sejak awal, karena melebarkan jalan di kemudian hari berarti bernegosiasi lagi.
  2. Ukur jalurnya. Cara mengukur dan membaca surat ukur dibahas di artikel mengukur luas tanah.
  3. Pecah sertifikat tetangga di Kantor Pertanahan sehingga jalur itu menjadi bidang tersendiri. Prosesnya dijelaskan di artikel cara memecah sertifikat tanah.
  4. Buat Akta Jual Beli (AJB) untuk jalur itu di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), lalu balik nama ke atas nama Anda.
  5. Kalau perlu, gabungkan jalur itu dengan bidang utama Anda.

Pajak jual beli berlaku seperti biasa, yaitu Pajak Penghasilan (PPh) untuk penjual dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) untuk pembeli. Tanyakan rincian biaya pengukuran, pemecahan, dan akta ke Kantor Pertanahan dan PPAT.

Jalan keluar kedua: perjanjian hak lintas di hadapan notaris

Kalau tetangga tidak mau menjual, mintalah perjanjian hak lintas tertulis. Buat di hadapan notaris supaya buktinya lebih kuat daripada surat di bawah tangan.

Isi yang perlu ada:

  • Jalur dan lebar yang pasti, dilengkapi sketsa.
  • Penggunaannya, untuk pejalan kaki saja atau juga kendaraan.
  • Jangka waktu dan ganti rugi, kalau ada.
  • Siapa yang merawat jalan itu.
  • Apa yang terjadi kalau salah satu tanah dijual atau diwariskan. Mintalah notaris menuliskan apakah hak itu ikut berlaku bagi ahli waris dan pemilik berikutnya.

Perjanjian seperti ini lebih lemah daripada memiliki jalurnya sendiri, dan belum tentu diterima bank. Tetapi jauh lebih aman daripada izin lisan. Simpan salinannya bersama sertifikat, dan serahkan kepada pembeli kalau tanah Anda dijual.

Jalan keluar ketiga: hak menuntut jalan keluar

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata memberi pemilik tanah yang terkurung, tanpa jalan keluar sama sekali, hak menuntut jalan melewati tanah tetangga menuju jalan umum, dengan membayar ganti rugi.

Dalam praktik, langkah pertama tetap musyawarah soal letak jalur dan besar ganti ruginya, misalnya dengan bantuan perangkat desa atau kelurahan. Kalau gagal, perkaranya bisa dibawa ke pengadilan. Proses itu memakan waktu, biaya, dan hubungan baik dengan tetangga.

Hak ini adalah jalan terakhir. Jangan menjadikannya alasan untuk membeli tanah terkurung dengan harapan aksesnya pasti bisa didapat.

Pengaruhnya pada harga

Tanah tanpa akses jalan biasanya dihargai lebih rendah. Selisihnya bergantung pada seberapa sulit dan mahal aksesnya dibereskan. Sebaliknya, akses yang beres membuat tanah lebih mudah ditawarkan dan lebih mungkin diterima bank sebagai agunan.

Sebagai pembeli, hitung biaya membereskan akses ke dalam tawaran Anda: harga jalur, biaya pemecahan sertifikat, akta, pajak, dan waktu. Jangan membayar seolah-olah aksesnya sudah ada. Kalau penjual berjanji akan membereskannya, jadikan itu syarat sebelum AJB, atau tuliskan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) beserta tenggat dan akibatnya kalau gagal.

Saran bagi pemilik yang ingin menjual

  • Bereskan aksesnya dulu, dengan membeli jalur atau membuat perjanjian hak lintas tertulis.
  • Ajak bicara tetangga yang punya muka jalan. Mereka bisa menjadi pembeli yang paling masuk akal, karena tanah Anda menambah luas tanah mereka.
  • Jelaskan status akses secara terbuka kepada calon pembeli, lengkap dengan dokumennya.
  • Simpan bukti pemakaian jalan selama ini, misalnya surat persetujuan tetangga, untuk ditunjukkan kepada calon pembeli.
  • Pasang harga yang realistis untuk kondisi akses yang ada sekarang.

Kalau Anda ingin memasarkan tanahnya, kirim data tanah Anda lewat halaman titip jual Vorneo.