“Sertifikatnya atas nama saya, jadi saya bebas menjualnya.” Kalimat ini sering terdengar, dan sering keliru.

Kalau rumah atau tanah diperoleh selama perkawinan, hukum memandangnya sebagai harta bersama, siapa pun yang namanya tercantum di sertifikat. Untuk menjual atau menjaminkannya, suami dan istri harus sama-sama setuju.

Panduan ini untuk pasangan yang akan menjual atau membeli rumah, dan untuk pembeli yang perlu memastikan penjualnya memang berhak menjual. Isinya aturan dasar harta bersama, pengecualiannya, dan dokumen yang perlu diperiksa.

Harta bersama tidak ditentukan oleh nama di sertifikat

UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan, Pasal 35, membagi harta suami istri menjadi dua:

  • Harta bersama, yaitu harta yang diperoleh selama perkawinan.
  • Harta bawaan, yaitu harta yang dibawa masing-masing sebelum menikah, ditambah harta yang diperoleh masing-masing sebagai hadiah atau warisan.

Rumah yang dibeli setelah menikah adalah harta bersama, walaupun sertifikatnya hanya atas nama suami atau hanya atas nama istri. Statusnya juga tidak berubah walaupun cicilannya dibayar dari gaji salah satu saja.

Sebagian orang baru menyadari hal ini saat duduk di depan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Lebih baik Anda tahu sejak awal.

Ada satu situasi yang sering membingungkan: rumah dibeli selama menikah, tetapi dengan uang warisan atau uang bawaan salah satu pihak. Statusnya bisa diperdebatkan di kemudian hari. Simpan bukti asal dananya, dan bicarakan dengan notaris apakah perlu dibuat kesepakatan tertulis di antara suami istri.

Menjual atau menjaminkan butuh persetujuan pasangan

Menurut Pasal 36 undang-undang yang sama, tindakan atas harta bersama memerlukan persetujuan kedua pihak. Dalam jual beli, aturan ini terlihat jelas di meja PPAT.

PPAT biasanya meminta:

  • KTP dan Kartu Keluarga penjual.
  • Buku nikah atau akta perkawinan.
  • Tanda tangan pasangan pada Akta Jual Beli (AJB), atau surat persetujuan tertulis kalau pasangan tidak bisa hadir. Surat ini sebaiknya dibuat di hadapan notaris.

Hal yang sama berlaku saat rumah dijaminkan ke bank, dihibahkan, atau ditukar. Penjualan tanpa persetujuan pasangan membuka jalan bagi gugatan di kemudian hari, dan pembeli bisa ikut terseret di dalamnya.

Kalau pasangan tidak setuju, PPAT tidak akan melanjutkan akta. Selesaikan dulu secara kekeluargaan. Jalur hukum adalah pilihan terakhir, dan sebaiknya dibicarakan dengan advokat.

Kalau pasangan tinggal di kota lain atau sedang bekerja di luar negeri, urus surat persetujuannya jauh sebelum tanggal akad. Tanyakan ke PPAT bentuk surat yang mereka terima.

Harta bawaan, warisan, dan hadiah

Harta bawaan tetap di bawah penguasaan masing-masing, kecuali suami istri menentukan lain. Pemiliknya berhak penuh untuk menjualnya sendiri.

Masalahnya, PPAT dan pembeli tidak selalu bisa langsung melihat bahwa sebuah rumah adalah harta bawaan. Siapkan buktinya:

  • Tanggal perolehan yang lebih awal dari tanggal perkawinan, misalnya dari AJB lama atau sertifikat.
  • Dokumen warisan, seperti surat keterangan waris, kalau rumah itu warisan dari orang tua.
  • Akta hibah, kalau rumah itu pemberian.

Hati-hati dengan harta bawaan yang bercampur. Misalnya, rumah warisan yang direnovasi besar-besaran dengan uang bersama, atau tanah bawaan yang di atasnya dibangun rumah selama menikah. Bicarakan dengan notaris bagaimana status bagian-bagian itu sebelum menjual.

Perjanjian perkawinan, termasuk yang dibuat setelah menikah

Perjanjian perkawinan bisa mengatur bahwa harta suami dan istri terpisah. Dengan perjanjian seperti itu, rumah yang dibeli atas nama satu pihak bisa menjadi milik pihak itu saja.

Sejak Putusan Mahkamah Konstitusi No. 69/PUU-XIII/2015, perjanjian perkawinan bisa dibuat selama perkawinan, tidak harus sebelum menikah. Perjanjian dibuat di hadapan notaris, dicatatkan sesuai ketentuan, dan tidak boleh merugikan pihak ketiga, misalnya kreditur.

Perjanjian ini juga bisa mengatur hal lain, misalnya siapa yang menanggung utang tertentu, selama tidak melanggar hukum, agama, dan kesusilaan.

Kalau penjual mengaku punya perjanjian perkawinan, PPAT akan meminta salinannya. Sebagai pembeli, ikutlah melihatnya.

Bagi Warga Negara Indonesia (WNI) yang menikah dengan warga negara asing, perjanjian ini sangat menentukan. Tanpa pemisahan harta, WNI tersebut tidak bisa memegang Sertifikat Hak Milik (SHM). Penjelasannya ada di artikel bisakah WNA membeli rumah di Indonesia.

Kalau sudah bercerai atau pasangan sudah meninggal

Setelah bercerai

Akta cerai mengakhiri perkawinan, tetapi tidak otomatis membagi harta bersama. Selama belum dibagi, rumah itu masih milik berdua.

Untuk menjualnya, kedua mantan pasangan ikut menandatangani, kecuali harta itu sudah dibagi lewat kesepakatan tertulis atau putusan pengadilan. Tanyakan ke PPAT dokumen pembagian apa yang dibutuhkan. Kalau Anda pembeli dan penjualnya baru bercerai, minta dokumen pembagian itu. Akta cerai saja tidak cukup.

Setelah pasangan meninggal

Pada umumnya, separuh harta bersama menjadi bagian pasangan yang masih hidup, dan bagian almarhum menjadi harta warisan. Jadi untuk menjual rumah itu, semua ahli waris almarhum ikut menyetujui, termasuk anak-anak. Siapkan akta kematian, surat keterangan waris, dan identitas semua ahli waris sejak awal, karena PPAT akan memintanya.

  • Ahli waris yang masih di bawah umur memerlukan penetapan pengadilan tentang perwalian sebelum bagiannya bisa dijual.
  • Ahli waris yang tinggal di luar negeri bisa memberikan surat kuasa yang dilegalisasi di kedutaan atau konsulat Republik Indonesia.

Urutan prosesnya dibahas di artikel menjual tanah warisan.

KPR atas nama suami istri

Saat mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), bank umumnya meminta persetujuan atau tanda tangan pasangan. Alasannya, rumah itu akan menjadi harta bersama dan dijaminkan kepada bank. Kalau penghasilan digabung, riwayat kredit keduanya juga diperiksa.

Sertifikat boleh atas nama salah satu atau keduanya. Nama di sertifikat tidak mengubah status harta bersama, tetapi nama keduanya membuat posisi masing-masing lebih jelas di atas kertas. Sepakati soal nama ini sebelum AJB, karena mengubahnya setelah akta ditandatangani jauh lebih repot dan menambah biaya. Bahasan pengajuannya ada di artikel KPR dengan penghasilan gabungan suami istri.

Yang perlu dicek pembeli tentang status penjual

Sebelum membayar tanda jadi, minta dan periksa:

  • KTP penjual, termasuk kolom status perkawinan. Tanyakan langsung kalau tertulis belum kawin, padahal penjual tampak sudah berkeluarga.
  • Kartu Keluarga, untuk melihat susunan keluarganya.
  • Buku nikah, kalau penjual sudah menikah, lalu pastikan pasangannya ikut menandatangani.
  • Akta cerai dan dokumen pembagian harta, kalau penjual sudah bercerai.
  • Akta kematian dan surat keterangan waris, kalau pasangan penjual sudah meninggal.
  • Perjanjian perkawinan, kalau penjual mengaku hartanya terpisah.
  • Tanggal perolehan rumah, untuk dibandingkan dengan tanggal perkawinan.

Kalau ada yang janggal, misalnya status di KTP berbeda dengan pengakuan penjual, tunda tanda jadi dan minta PPAT memeriksa dokumennya lebih dulu.

Daftar dokumen lain yang perlu diminta dari penjual ada di artikel checklist dokumen membeli rumah.

Kalau Anda dan pasangan sedang berencana menjual rumah, Anda bisa mulai dari halaman titip jual Vorneo.