Membeli properti adalah salah satu transaksi terbesar dalam hidup, dan sayangnya, besarnya nilai uang yang berpindah tangan membuat sektor ini menjadi incaran pelaku penipuan. Mulai dari dokumen palsu, pengembang fiktif, hingga tanah yang dijual ke lebih dari satu pihak, modusnya terus berkembang. Dengan mengetahui apa yang harus diperiksa dan pertanyaan apa yang perlu diajukan, Anda bisa melindungi diri jauh sebelum menandatangani perjanjian apa pun.

Waspadai Tanda Bahaya yang Paling Umum

Penipuan properti hampir selalu dimulai dari situasi yang terasa “terlalu bagus untuk menjadi kenyataan.” Harga jauh di bawah harga pasar kawasan setempat adalah sinyal paling jelas. Jika Anda membandingkan harga di platform seperti Rumah123 atau Pinhome dan menemukan selisih yang sangat besar tanpa alasan yang masuk akal, berhati-hatilah.

Tanda bahaya lain yang perlu diwaspadai antara lain:

  • Penjual mendesak agar transaksi diselesaikan sangat cepat dan tidak memberi waktu untuk verifikasi.
  • Penjual meminta uang muka atau tanda jadi sebelum dokumen lengkap ditunjukkan.
  • Dokumen asli tidak bisa diperlihatkan secara langsung, hanya foto atau fotokopi.
  • Penjual menghindari pertemuan tatap muka dan hanya berkomunikasi lewat pesan singkat.

OJK juga mengingatkan bahwa membayar uang muka sebelum KPR resmi disetujui bank adalah praktik yang berisiko dan merupakan salah satu celah yang sering dimanfaatkan penipu.

Verifikasi Legalitas Tanah Secara Mandiri

Langkah paling penting sebelum membeli adalah memastikan tanah benar-benar milik penjual dan tidak dalam sengketa. Anda tidak harus datang langsung ke kantor pertanahan untuk melakukannya.

Kementerian ATR/BPN menyediakan portal bhumi.atrbpn.go.id dan aplikasi Sentuh Tanahku yang memungkinkan siapa pun memverifikasi nomor sertifikat, jenis hak, nama pemilik, dan luas bidang tanah secara daring. Cocokkan data yang ada di portal dengan dokumen fisik yang ditunjukkan penjual.

Selain itu, pastikan:

  • Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sudah dibayar lunas oleh penjual. Minta Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) tahun berjalan.
  • Tidak ada sengketa tanah yang sedang berjalan. Hal ini dapat dikonfirmasi di kantor kelurahan setempat maupun kantor pertanahan.
  • Nama pemilik di sertifikat sesuai dengan identitas penjual yang dapat Anda verifikasi langsung.

Periksa Kelengkapan Izin Pengembang

Jika Anda membeli dari pengembang, jangan hanya percaya pada brosur dan maket. Pengembang yang bonafid akan dengan mudah menunjukkan dokumen izin tanpa perlu diminta berulang kali. Dokumen yang wajib ada antara lain Izin Usaha, Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) yang berlaku, serta Sertifikat Laik Fungsi (SLF).

SLF dikeluarkan pemerintah setelah bangunan lulus uji aspek Struktur, Arsitektur, dan Mekanikal Elektrikal Plumbing. Kehadiran SLF menjadi salah satu bukti paling resmi bahwa bangunan memenuhi standar teknis. Jika pengembang tidak bisa menunjukkan dokumen-dokumen ini, itu bukan alasan untuk menunggu lebih lama, melainkan alasan untuk mundur.

Lakukan Transaksi Hanya Melalui PPAT Resmi

Satu aturan yang tidak boleh dilangkahi: setiap transaksi jual beli properti wajib diproses melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdaftar resmi. Perjanjian di bawah tangan, kuitansi biasa, atau surat-surat tidak resmi tidak memiliki kekuatan hukum yang memadai dan dapat membuat Anda kehilangan hak atas properti tersebut di kemudian hari.

Anda bisa memeriksa daftar PPAT resmi yang aktif di wilayah lokasi properti melalui situs atrbpn.go.id. Pastikan PPAT yang Anda gunakan memang terdaftar untuk wilayah tersebut, bukan dari kota lain yang tidak berwenang.

Survei Bangunan dengan Cermat dan Lebih dari Sekali

Kondisi fisik bangunan yang buruk bukan penipuan dalam artian kriminal, tetapi menyembunyikan kerusakan besar secara sengaja adalah tindakan curang yang bisa merugikan Anda ratusan juta rupiah. Untuk rumah bekas, lakukan survei minimal dua hingga tiga kali pada waktu yang berbeda: pagi hari, malam hari, dan sesaat setelah hujan deras.

Kunjungan saat hujan sangat penting, terutama di Banjarmasin dan sekitarnya yang sebagian wilayahnya berada di dataran rendah dengan risiko genangan. Perhatikan apakah lantai rumah lebih tinggi dari permukaan jalan, bagaimana kondisi drainase di depan dan belakang rumah, serta tanyakan langsung kepada warga sekitar tentang riwayat banjir di kawasan itu.

Saat survei fisik bangunan, periksa:

  • Retakan pada dinding atau fondasi, terutama retakan diagonal yang mengindikasikan penurunan struktur.
  • Plafon dan sudut atap untuk tanda rembes atau noda air.
  • Ketuk dinding dengan buku jari atau benda tumpul. Suara berongga menandakan konstruksi yang tidak padat.
  • Kondisi instalasi listrik dan pipa air.
  • Kusen pintu dan jendela. Pastikan tidak miring atau sulit dibuka, yang bisa menjadi tanda pergerakan fondasi.

Untuk rumah berusia di atas dua puluh tahun atau bernilai signifikan, menggunakan jasa inspektur bangunan profesional adalah investasi yang sangat bijak. Biaya inspeksi jauh lebih kecil dibandingkan potensi biaya perbaikan struktural yang baru ditemukan setelah transaksi selesai.

Jangan Abaikan Kualitas Tanah di Bawah Bangunan

Aspek yang sering luput dari perhatian pembeli adalah kondisi tanah pondasi. Kementerian PUPR menegaskan bahwa jenis tanah sangat menentukan keawetan bangunan jangka panjang. Tanah liat dan tanah hitam mudah mengembang ketika basah dan menyusut ketika kering, sehingga dapat menyebabkan keretakan pada struktur dalam jangka waktu bertahun-tahun.

Di Kalimantan Selatan, sebagian lahan masih berkarakter gambut atau rawa, terutama di kawasan pinggiran Banjarmasin. Tanyakan kepada penjual atau pengembang tentang jenis tanah dan metode pondasi yang digunakan. Pengembang yang profesional dapat menjelaskan hal ini dengan jelas, termasuk apakah digunakan pondasi tiang pancang atau metode lain yang sesuai dengan kondisi tanah setempat.

Ke Mana Melapor Jika Menemukan Kecurangan

Jika Anda menemukan indikasi penipuan atau praktik curang dari pengembang maupun penjual perseorangan, ada beberapa jalur resmi yang bisa ditempuh sesuai jenis pelanggarannya:

  • OJK untuk masalah terkait pembiayaan atau pengembang yang melanggar ketentuan keuangan.
  • Kementerian PUPR untuk pengaduan terkait izin bangunan dan kualitas konstruksi.
  • Kepolisian untuk tindak penipuan atau pemalsuan dokumen.

Menyimpan semua bukti komunikasi, dokumen, dan kuitansi sejak awal adalah langkah perlindungan diri yang sangat penting sebelum proses apa pun dimulai.

Kesimpulan

Kewaspadaan adalah perlindungan terbaik dalam transaksi properti. Periksa dokumen secara mandiri, jangan terburu-buru karena tekanan waktu, lakukan survei lebih dari sekali, dan pastikan setiap proses resmi berjalan melalui PPAT yang berwenang. Dengan langkah-langkah ini, peluang Anda untuk menjadi korban penipuan akan jauh berkurang.

Jika Anda sedang mencari properti di Banjarmasin atau sekitarnya dan ingin berdiskusi dengan tim yang bisa memandu proses dengan jujur, Vorneo Property siap membantu Anda lewat WhatsApp.