Membeli rumah bekas dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) terasa berbeda dari membeli rumah baru di perumahan. Tidak ada pengembang yang sudah bekerja sama dengan bank dan menyiapkan berkas untuk Anda. Yang ada adalah Anda, penjual perorangan, bank, dan notaris yang harus bergerak bersama.
Urutan langkahnya penting. Uang dan sertifikat harus berpindah pada saat yang tepat, supaya tidak ada pihak yang menyerahkan sesuatu tanpa pegangan.
Panduan ini untuk pembeli rumah bekas yang akan memakai KPR, terutama yang baru pertama kali melakukannya.
Bedanya dengan KPR dari pengembang
Pada rumah baru, pengembang biasanya sudah punya kerja sama dengan beberapa bank. Dokumen proyek disiapkan sekaligus, dan perjanjian awalnya dibuat dengan pengembang.
Pada rumah bekas, semuanya diurus per transaksi:
- Sertifikat atas nama penjual, dan kadang masih disimpan bank lain karena penjual juga masih ber-KPR.
- Rumah dinilai satu per satu oleh penilai bank, termasuk kondisinya setelah bertahun-tahun dipakai.
- Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani dengan penjual di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), biasanya pada hari yang sama dengan akad kredit.
- Dana pinjaman dibayarkan bank kepada penjual, bukan kepada Anda.
Jika Anda masih menimbang dua pilihan ini, perbandingannya ada di artikel rumah baru atau bekas.
Urutan langkah dari booking sampai akad
Alurnya bisa sedikit berbeda antar bank, tetapi umumnya seperti ini:
- Survei dan sepakati harga. Periksa rumahnya dengan teliti memakai daftar periksa survei rumah bekas, lalu sepakati harga dan apa saja yang ikut dijual.
- Buat kesepakatan tertulis dengan penjual. Isinya harga, besar tanda jadi dan uang muka, tenggat proses KPR, siapa menanggung biaya apa, dan apa yang terjadi jika KPR ditolak atau plafonnya kurang.
- Ajukan KPR. Serahkan dokumen pribadi dan salinan dokumen rumah: sertifikat, Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) atau Izin Mendirikan Bangunan (IMB) lama, dan bukti Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
- Appraisal. Penilai bank datang ke rumah. Jika nilainya di bawah harga, baca pilihan saat nilai appraisal lebih rendah.
- Pengecekan sertifikat. Notaris atau PPAT rekanan bank memeriksa sertifikat di Kantor Pertanahan, misalnya apakah sedang diblokir, dijaminkan, atau bersengketa.
- Surat persetujuan kredit (SP3K). Bank menerbitkan surat yang memuat plafon, tenor, suku bunga, dan syaratnya. Baca dengan teliti sebelum menyetujuinya.
- Pembayaran pajak. Penjual membayar Pajak Penghasilan (PPh) final 2,5 persen dari nilai bruto penjualan, dan Anda membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sesuai peraturan daerah setempat.
- Akad kredit dan AJB. Keduanya biasanya ditandatangani pada hari yang sama, bersama dokumen pemasangan Hak Tanggungan untuk bank.
- Pencairan dan balik nama. Bank mencairkan dana ke penjual sesuai syarat di SP3K. Sertifikat kemudian dibalik nama atas nama Anda, Hak Tanggungan didaftarkan, dan sertifikat disimpan bank sampai KPR lunas.
Tenggat di langkah kedua sering diremehkan. Proses dari pengajuan sampai akad bergantung pada kelengkapan berkas dan antrean di bank, jadi tanyakan perkiraannya ke bank sebelum menuliskan tanggal di kesepakatan.
Jika rumah penjual masih ber-KPR
Banyak rumah bekas dijual saat cicilan pemiliknya belum lunas. Sertifikatnya ada di bank penjual sebagai jaminan, jadi harus dibebaskan lebih dulu.
Urutannya umumnya begini. Penjual meminta surat keterangan sisa utang dari banknya. Sisa utang itu dilunasi, sering kali langsung dari dana KPR Anda melalui pengaturan antara bank Anda, bank penjual, dan notaris.
Bank penjual lalu menyerahkan sertifikat dan surat untuk roya, yaitu pencoretan Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan. Setelah itu baru AJB dan Hak Tanggungan baru untuk bank Anda.
Jangan menyerahkan uang kepada penjual untuk ia setorkan sendiri ke banknya tanpa pengaturan tertulis. Pelunasan sebaiknya dibayar langsung ke bank penjual. Opsi lengkap dari sisi penjual dibahas di menjual rumah yang masih KPR.
Jika bank Anda kebetulan sama dengan bank penjual, ada jalur lain berupa pengalihan debitur. Tanyakan kepada bank jalur mana yang lebih sederhana untuk kasus Anda.
Menyerahkan uang muka dengan aman
Uang muka rumah bekas dibayar kepada perorangan, bukan perusahaan. Karena itu, aturannya perlu lebih ketat:
- Tanda jadi secukupnya, dengan kuitansi dan kesepakatan tertulis tentang kapan uang itu kembali jika KPR tidak disetujui.
- Transfer ke rekening atas nama pemilik di sertifikat, bukan ke rekening saudara, perantara, atau pihak lain.
- Sisa uang muka dibayar saat AJB, atau dengan cara yang disepakati tertulis di hadapan notaris atau PPAT.
- Persetujuan pasangan penjual, jika rumah itu harta bersama. PPAT akan meminta tanda tangan atau persetujuan tertulisnya.
- Simpan semua bukti, termasuk bukti transfer dan salinan kesepakatan.
Penjual yang serius tidak akan keberatan dengan cara ini. Jika penjual mendesak dibayar tunai di muka sebelum dokumen diperiksa, perlambat langkah Anda.
Dokumen rumah yang perlu dicek sebelum mengajukan
Minta salinan dokumen ini sebelum membayar tanda jadi:
- Sertifikat. Pastikan nama pemilik cocok dengan KTP penjual dan luas tanahnya masuk akal dibanding kondisi di lapangan. Jika berupa Hak Guna Bangunan (HGB), cek tanggal berakhirnya.
- PBG atau IMB. Cocokkan dengan bangunan yang ada sekarang. Bangunan tambahan tanpa izin bisa memengaruhi penilaian bank.
- Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) dan bukti bayar PBB beberapa tahun terakhir, supaya tidak ada tunggakan yang ikut berpindah.
- Identitas dan status penjual, seperti KTP, Kartu Keluarga, dan buku nikah. Jika rumah warisan, minta dokumen ahli warisnya.
- Rekening listrik dan air terakhir, untuk memastikan tidak ada tunggakan dan nama pelanggannya jelas.
Bank umumnya hanya menerima rumah bersertifikat sebagai jaminan KPR. Rumah di atas tanah yang masih berupa Surat Keterangan Tanah (SKT), segel, atau surat tanah lain biasanya harus disertifikatkan lebih dulu.
Biaya yang perlu dianggarkan
Di luar uang muka, siapkan dana untuk:
- Biaya bank, seperti provisi, administrasi, dan appraisal.
- Biaya notaris dan PPAT, untuk pengecekan sertifikat, AJB, balik nama, dan pemasangan Hak Tanggungan.
- BPHTB sebagai pembeli, dan PPh jika disepakati Anda ikut menanggung bagian penjual.
- Premi asuransi jiwa dan kebakaran yang biasanya diwajibkan bank.
- Perbaikan dan pindahan, karena rumah bekas hampir selalu perlu dibenahi.
Besarnya berbeda antar bank, notaris, dan daerah. Minta perkiraan tertulis dari bank dan notaris sebelum menyepakati harga akhir, lalu pastikan dana darurat Anda masih tersisa setelah semuanya dibayar.
Langkah berikutnya
Sebelum membayar tanda jadi, minta salinan sertifikat, PBG atau IMB, dan PBB dari penjual. Bandingkan penawaran KPR dari beberapa bank, lalu tuliskan tenggat dan syarat batal dalam kesepakatan dengan penjual.
Jika Anda sedang mencari rumah bekas di Kalimantan, lihat daftar rumah di Vorneo, dan tim Vorneo bisa dihubungi lewat WhatsApp.
