Membeli rumah untuk pertama kali adalah pengalaman yang menyenangkan sekaligus penuh tekanan. Banyak pembeli pemula yang akhirnya menyesal bukan karena salah memilih rumah, melainkan karena kesalahan-kesalahan yang sebetulnya bisa dihindari sejak awal. Mengenali jebakan-jebakan umum ini lebih awal adalah bekal paling berharga sebelum Anda memulai pencarian.
Membeli di Luar Kemampuan Finansial
Salah satu kesalahan paling sering terjadi adalah jatuh cinta pada rumah yang harganya jauh melampaui kemampuan. Ketika melihat rumah yang indah, emosi sering mengalahkan hitungan logis.
Panduan yang digunakan banyak perencana keuangan dan bank adalah total cicilan utang bulanan, termasuk cicilan rumah dan kewajiban lain, sebaiknya tidak melebihi sekitar tiga puluh persen dari penghasilan bersih bulanan. Jika cicilan sudah menyita hampir separuh gaji, ruang untuk kebutuhan hidup sehari-hari dan keadaan darurat akan sangat sempit.
Sebelum mulai mencari, duduk dan hitung angka secara jujur. Berapa penghasilan bersih Anda? Berapa utang yang sudah berjalan? Dari sisa yang ada, berapa yang realistis untuk cicilan rumah? Jawaban dari pertanyaan ini akan membentuk batas atas anggaran yang seharusnya tidak dilampaui, berapa pun menariknya suatu properti.
Mengabaikan Biaya Tambahan di Luar Harga Rumah
Banyak pembeli pemula datang ke meja akad dengan dana yang hanya cukup untuk uang muka, lalu terkejut saat mengetahui ada sederet biaya lain yang harus dibayar di hari yang sama.
Biaya-biaya ini antara lain meliputi BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), biaya pembuatan Akta Jual Beli, biaya balik nama sertifikat, serta biaya notaris atau PPAT. Jika menggunakan KPR, ada tambahan lagi yaitu biaya provisi, administrasi, asuransi jiwa, dan asuransi kebakaran. Secara keseluruhan, biaya-biaya ini bisa mencapai sepuluh persen dari harga properti, tergantung nilai transaksi dan kebijakan yang berlaku di daerah masing-masing.
Solusinya sederhana. Sejak awal, tanyakan rincian biaya-biaya tambahan kepada notaris atau bank, lalu sisihkan dana cadangan khusus untuk pos ini. Jangan menganggap anggaran Anda selesai begitu uang muka terkumpul.
Melewatkan Pengecekan Legalitas Dokumen
Ini adalah kesalahan yang konsekuensinya paling berat. Membeli rumah tanpa memeriksa status legalitasnya secara seksama bisa berujung pada sengketa kepemilikan, kesulitan mendapatkan KPR, atau bahkan kehilangan uang yang sudah dibayarkan.
Dokumen yang wajib diperiksa sebelum menandatangani perjanjian apa pun antara lain adalah sertifikat tanah dan statusnya, apakah SHM (Sertifikat Hak Milik) atau SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan). SHM memberikan kepemilikan penuh dan permanen, sementara SHGB memiliki masa berlaku yang perlu diperhatikan. Pastikan nama di sertifikat sesuai dengan identitas penjual. Anda juga perlu memverifikasi izin bangunan, apakah berupa IMB lama atau PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) sesuai regulasi yang berlaku sejak 2021, serta memastikan PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) tidak memiliki tunggakan.
Untuk memverifikasi keaslian sertifikat, Anda bisa melakukan pengecekan langsung ke kantor ATR/BPN setempat atau melalui notaris atau PPAT yang Anda percaya. Jangan pernah melewati langkah ini meskipun penjual terlihat sangat terpercaya.
Tidak Memeriksa Kondisi Fisik dan Lingkungan Secara Langsung
Foto-foto listing properti sering diambil dengan sudut terbaik dan pencahayaan paling menguntungkan. Apa yang terlihat sempurna di layar bisa sangat berbeda ketika dikunjungi langsung.
Luangkan waktu untuk survei fisik secara menyeluruh. Periksa kondisi atap, dinding, lantai, instalasi listrik, dan saluran air. Tanyakan apakah ada riwayat kebocoran atau kerusakan struktural. Jika memungkinkan, ajak seseorang yang memahami konstruksi bangunan untuk menemani.
Di Banjarmasin dan wilayah Kalimantan Selatan, ada satu faktor lokal yang sangat krusial yaitu kondisi tanah dan riwayat banjir. Banyak kawasan di sini berdiri di atas lahan rawa atau gambut yang memerlukan pondasi khusus. Sebelum memutuskan, datangi lokasi saat musim hujan jika memungkinkan, atau tanyakan kepada warga sekitar tentang kondisi saat hujan deras. Jangan lupa periksa fasilitas lingkungan seperti akses jalan, drainase, dan ketersediaan air bersih.
Tidak Membandingkan Penawaran KPR dari Beberapa Bank
Kebanyakan pembeli pemula mengajukan KPR hanya ke satu bank, biasanya bank tempat mereka memiliki rekening tabungan, lalu menerima begitu saja tawaran yang diberikan. Padahal, perbedaan suku bunga dan ketentuan antarbank bisa berdampak signifikan pada total yang harus dibayar selama masa kredit.
Luangkan waktu untuk membandingkan penawaran dari minimal dua atau tiga bank. Perhatikan bukan hanya besar cicilan bulanan, tetapi juga apakah suku bunganya tetap atau mengambang setelah periode awal, kebijakan pelunasan dipercepat, dan total biaya yang menyertai akad. Untuk informasi resmi tentang produk pembiayaan dan perlindungan konsumen, Anda bisa mengacu pada informasi dari Otoritas Jasa Keuangan.
Jika memenuhi syarat, pertimbangkan juga program KPR subsidi pemerintah seperti FLPP yang menawarkan suku bunga tetap lebih rendah dan tenor panjang. Persyaratannya antara lain belum pernah memiliki rumah dan belum pernah menerima subsidi perumahan sebelumnya. Tanyakan kepada bank penyalur untuk mengetahui apakah Anda memenuhi kriteria yang berlaku saat ini.
Mengabaikan Persiapan Riwayat Kredit
Banyak calon pembeli baru menyadari masalah riwayat kredit mereka setelah pengajuan KPR ditolak bank. Padahal persiapan ini perlu dimulai jauh sebelum pengajuan.
Bank akan memeriksa riwayat kredit Anda melalui SLIK OJK. Jika ada tunggakan kartu kredit, pinjaman yang belum lunas, atau catatan buruk lainnya, peluang pengajuan KPR disetujui akan mengecil. Selain itu, memiliki terlalu banyak produk pinjaman aktif sekaligus juga dapat memengaruhi penilaian bank terhadap kemampuan bayar Anda.
Mulailah dengan melunasi utang-utang yang ada dan hindari membuka pinjaman baru minimal enam bulan sebelum rencana pengajuan KPR. Jika tidak yakin dengan kondisi riwayat kredit Anda, Anda bisa meminta informasi debitur melalui kanal resmi OJK untuk mengeceknya lebih awal.
Lupa Menyiapkan Dana Darurat dan Biaya Pasca-Beli
Membeli rumah bukan berarti pengeluaran besar berhenti di situ. Begitu kunci diserahkan, biasanya ada kebutuhan renovasi ringan, pembelian furnitur, pemasangan instalasi tambahan, atau iuran pengelola lingkungan yang harus dibayar rutin.
Kesalahan yang sering terjadi adalah menghabiskan seluruh tabungan untuk uang muka dan biaya transaksi, sehingga tidak tersisa dana darurat. Jika sesuatu terjadi setelah akad, seperti alat elektronik rusak, kendaraan bermasalah, atau kebutuhan medis mendadak, kondisi keuangan bisa langsung tertekan.
Sebelum membeli, pastikan Anda masih memiliki dana darurat terpisah yang cukup untuk menutup kebutuhan hidup selama beberapa bulan. Dana ini tidak boleh disentuh untuk kebutuhan properti. Rumah baru seharusnya menjadi kebahagiaan, bukan sumber kecemasan finansial.
Penutup
Kesalahan-kesalahan di atas bukan hal yang langka. Hampir semua orang yang pernah membeli rumah pertama bisa menceritakan setidaknya satu momen di mana mereka merasa kurang siap. Kabar baiknya, semua jebakan ini bisa dihindari dengan persiapan yang tepat dan informasi yang cukup.
Ambil waktu untuk merencanakan dengan matang, libatkan profesional yang tepat seperti notaris dan PPAT, dan jangan ragu untuk bertanya sebelum memutuskan.
Jika Anda sedang mencari properti di Banjarmasin atau wilayah Kalimantan Selatan dan ingin berdiskusi lebih lanjut, tim Vorneo Property siap membantu Anda melalui WhatsApp kapan pun Anda butuhkan.
