Iklan kavling syariah dan rumah tanpa bank mudah ditemukan, terutama di media sosial. Janjinya menarik: cicilan langsung ke pengembang, tanpa bunga, tanpa denda, tanpa pengecekan riwayat kredit, dan tanpa sita.

Bagi orang yang sulit mendapat Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dari bank, atau yang ingin menghindari riba, skema ini terdengar seperti jalan keluar. Sebagian memang dijalankan dengan jujur. Sebagian lain meninggalkan pembeli tanpa tanah, tanpa rumah, dan tanpa uang.

Panduan ini untuk Anda yang sedang mempertimbangkan kavling atau rumah dengan cicilan langsung ke pengembang, dan ingin tahu apa yang harus dicek sebelum uang berpindah tangan.

Apa itu skema cicilan langsung ke pengembang

Dalam skema ini, sering disebut cicilan in-house, Anda membayar uang muka lalu mencicil langsung kepada pengembang. Tidak ada bank di tengah. Pengembang yang menentukan harga, uang muka, tenor, dan syaratnya.

Label syariah biasanya menjelaskan cara pembayarannya, misalnya harga tetap tanpa bunga dan tanpa denda keterlambatan. Label itu tidak menjamin apa pun soal legalitas tanah dan izin proyek. Pemeriksaannya sama seperti proyek perumahan lain.

Perbedaan pentingnya ada di sini. Pada KPR bank, bank ikut memeriksa sertifikat dan menilai rumahnya sebelum mencairkan dana. Pada skema in-house, tidak ada pihak ketiga yang memeriksa. Tugas itu sepenuhnya ada pada Anda.

Pola masalah yang perlu Anda kenali

Di berbagai daerah di Indonesia, kasus perumahan bermasalah dengan skema seperti ini cenderung mengikuti pola yang mirip:

  • Tanahnya bukan milik pengembang. Sertifikat masih atas nama pemilik lama, baru dibayar sebagian, atau sedang bersengketa.
  • Sertifikat tidak pernah dipecah. Pembeli sudah lunas bertahun-tahun, tetapi sertifikat per kavling tidak kunjung terbit.
  • Uang dikumpulkan sebelum izin ada. Pemasaran jalan duluan, sementara izin tata ruang dan bangunan belum diurus atau tidak bisa terbit.
  • Proyek mangkrak. Pembangunan berhenti, jalan dan fasilitas tidak pernah dibuat, dan pengembang sulit dihubungi.
  • Rekening pribadi. Pembayaran diarahkan ke rekening perorangan, sehingga sulit dilacak saat bermasalah.
  • Harga jauh di bawah tanah sekitarnya, tanpa penjelasan yang masuk akal.

Satu pola saja sudah cukup alasan untuk berhenti dan bertanya lebih jauh.

Cek tanahnya: sertifikat induk dan pemecahannya

Mulailah dari tanah, karena tanpa tanah yang jelas, semua janji lain tidak ada artinya.

  • Minta salinan sertifikat induk. Pemegang haknya harus pengembang. Jika masih atas nama pemilik lama, minta penjelasan tertulis tentang perjanjian di antara mereka dan apakah tanahnya sudah lunas.
  • Minta pengecekan resmi. Ajak pengembang mengizinkan pengecekan sertifikat di Kantor Pertanahan melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), termasuk apakah tanahnya sedang dijaminkan, diblokir, atau bersengketa.
  • Tanyakan rencana pemecahan. Kapan sertifikat induk dipecah per kavling, dan siapa yang mengurusnya. Prosesnya dijelaskan di cara memecah sertifikat tanah.
  • Cek lokasinya di lapangan. Pastikan bidang yang ditunjukkan sama dengan yang ada di dokumen, dan ada akses jalan ke setiap kavling.

Tanah yang masih berupa surat keterangan tanah atau segel, belum bersertifikat, membawa risiko lebih besar lagi. Pemecahan baru bisa dilakukan setelah tanahnya didaftarkan.

Cek izin dan isi perjanjian

Proyek perumahan memerlukan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR), rencana tapak (site plan) yang disetujui, dan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) untuk rumahnya. Minta salinan dokumennya, jangan puas dengan nomornya saja.

Untuk kavling tanah tanpa rumah, perhatikan rencana jalan, saluran air, dan jaringan listrik di site plan. Kavling tanpa akses dan utilitas sulit dibangun dan sulit dijual kembali.

Untuk rumah yang dijual sebelum jadi, Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, sebagaimana diubah oleh UU Cipta Kerja, bersama Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021, mengatur kapan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) boleh dibuat. Syaratnya ada kepastian atas status kepemilikan tanah, hal yang diperjualbelikan, PBG, ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta keterbangunan paling sedikit 20 persen.

Perjanjiannya sebaiknya berupa PPJB yang dibuat di hadapan notaris, dan memuat:

  • Identitas kavling atau rumah, lengkap dengan nomor, luas, dan letaknya di site plan.
  • Jadwal serah terima dan jadwal terbitnya sertifikat atas nama Anda.
  • Akibat jika pengembang terlambat, termasuk pengembalian uang.
  • Akibat jika Anda terlambat atau berhenti membayar.

Pemeriksaan lengkap terhadap badan usaha dan izinnya ada di cara mengecek legalitas pengembang.

Cara membayar yang aman

  • Bayar hanya ke rekening atas nama perusahaan pengembang, bukan ke rekening pribadi pemilik, marketing, atau saudara mereka.
  • Minta kuitansi resmi untuk setiap pembayaran, dan simpan bukti transfernya.
  • Jangan terburu-buru karena promo. Diskon yang hanya berlaku hari ini adalah cara lama untuk membuat orang melewatkan pemeriksaan.
  • Datangi lokasinya dan bicara dengan penghuni atau pembeli tahap sebelumnya. Tanyakan apakah mereka sudah menerima sertifikat, dan apakah serah terimanya tepat waktu.

Tanyakan juga di kantor desa atau kelurahan setempat. Perangkat desa sering tahu riwayat tanah itu dan apakah pernah ada sengketa.

Jika Anda telat atau berhenti membayar

Tanpa denda bukan berarti tanpa akibat. Setiap perjanjian mengatur keterlambatan dan pembatalan dengan caranya sendiri.

Sebelum menandatangani, cari jawaban atas pertanyaan ini di dalam perjanjian:

  1. Berapa lama keterlambatan yang ditoleransi sebelum perjanjian bisa dibatalkan?
  2. Jika batal, berapa bagian uang yang kembali, dan kapan dikembalikan?
  3. Apakah kavling Anda boleh dijual kepada orang lain setelah pembatalan?
  4. Bisakah Anda mengalihkan perjanjian kepada orang lain jika tidak sanggup melanjutkan?

Jika jawabannya tidak tertulis, mintalah dituliskan.

Simpan catatan semua pembayaran yang sudah Anda lakukan. Jika terjadi sengketa, bukti inilah yang menjadi dasar permintaan pengembalian uang.

Membandingkan dengan KPR syariah dari bank

Jika yang Anda cari adalah pembiayaan tanpa riba, KPR syariah dari bank juga tersedia. Perbedaan dan cara kerjanya dijelaskan di perbedaan KPR syariah dan konvensional.

Bank syariah diawasi Otoritas Jasa Keuangan (OJK), dan sebelum pembiayaan cair, bank memeriksa sertifikat serta menilai rumahnya. Pemeriksaan itu menambah satu lapis pengaman bagi Anda.

Skema in-house bisa lebih mudah diakses, terutama jika riwayat kredit Anda bermasalah. Tetapi bandingkan total yang Anda bayar, besar uang muka, dan tenornya, selain cicilan bulanannya.

Memperbaiki riwayat kredit lebih dulu, lalu mengajukan KPR, memang memakan waktu lebih lama. Tetapi jalan itu sering lebih aman.

Langkah berikutnya

Sebelum membayar tanda jadi, kumpulkan salinan sertifikat induk, izin, dan draf PPJB, lalu periksa satu per satu. Jika pengembang keberatan memperlihatkannya, anggap itu jawaban.

Jika Anda membeli kavling sebagai investasi, pertimbangkan juga untung dan risiko investasi tanah kavling.

Untuk melihat kavling yang sedang dipasarkan, buka daftar tanah kavling dijual, dan tim Vorneo bisa dihubungi lewat WhatsApp jika ingin berdiskusi.