Properti sering disebut sebagai salah satu instrumen investasi paling terpercaya di Indonesia. Nilainya cenderung naik dari tahun ke tahun, dan beberapa jenis properti bahkan menghasilkan pendapatan rutin setiap bulan. Namun sebelum memutuskan untuk berinvestasi, ada baiknya Anda memahami dasar-dasarnya terlebih dahulu agar keputusan yang diambil benar-benar berdasar pada pertimbangan yang matang.

Tiga Jenis Properti untuk Investasi

Secara umum, properti investasi di Indonesia dibagi menjadi tiga kategori utama.

Tanah atau kavling adalah bentuk investasi yang paling sederhana. Anda membeli lahan, menunggu nilainya naik, lalu menjualnya kembali. Tanah tidak memerlukan biaya perawatan bangunan, dan nilainya bisa meningkat signifikan jika lokasinya terdampak pembangunan infrastruktur baru seperti jalan tol atau jembatan. Kekurangannya, tanah termasuk aset tidak likuid karena proses penjualannya bisa memakan waktu lama, dan selama masih kosong, tidak ada pendapatan sewa yang masuk.

Properti residensial mencakup rumah tapak, apartemen, kos-kosan, dan kontrakan. Jenis ini menghasilkan dua sumber keuntungan sekaligus, yaitu pendapatan sewa bulanan dan kenaikan nilai aset dalam jangka panjang. Properti kos di dekat kampus atau kawasan industri umumnya memiliki permintaan penyewa yang lebih stabil dibanding properti di lokasi perumahan biasa.

Properti komersial seperti ruko atau rumah toko menggabungkan fungsi hunian dan usaha. Nilai sewa ruko di area bisnis atau pinggir jalan utama cenderung lebih tinggi, dan permintaan sewanya relatif stabil. Konsekuensinya, harga beli ruko juga biasanya lebih tinggi, sehingga modal awal yang dibutuhkan lebih besar.

Memahami Sertifikat Tanah

Sebelum membeli properti apa pun, penting untuk memahami status legalitas dokumennya. Di Indonesia, dua jenis sertifikat yang paling umum dijumpai adalah SHM dan HGB.

SHM atau Sertifikat Hak Milik adalah hak kepemilikan tertinggi atas tanah dan bangunan. Berlaku selamanya dan hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia. Properti bersertifikat SHM umumnya memiliki nilai jual yang lebih tinggi dan lebih mudah dijadikan jaminan kredit.

HGB atau Hak Guna Bangunan berlaku dalam jangka waktu terbatas, umumnya hingga tiga puluh tahun dan dapat diperpanjang. HGB bisa dimiliki oleh badan hukum maupun Warga Negara Asing, sehingga banyak digunakan untuk properti yang dibangun oleh pengembang. Nilai properti ber-HGB secara umum sedikit di bawah SHM pada kondisi yang sebanding.

Selain jenis sertifikat, waspadai juga status lahan yang belum bersertifikat, seperti tanah dengan bukti kepemilikan berupa girik atau AJB tanpa sertifikat. Sebelum membeli, pastikan dokumen dapat diverifikasi langsung di kantor BPN atau ATR/BPN setempat.

Risiko yang Perlu Diwaspadai

Setiap instrumen investasi memiliki risiko, dan properti tidak terkecuali.

Untuk tanah kavling, risiko yang sering muncul antara lain sengketa batas lahan, penyerobotan oleh pihak lain, dan pemalsuan sertifikat. Lahan yang tidak diawasi secara berkala lebih rentan terhadap masalah-masalah ini. Pastikan Anda memantau kondisi lahan secara rutin dan menyimpan dokumen kepemilikan yang lengkap dan asli.

Untuk properti sewa, risikonya mencakup kekosongan unit dalam jangka panjang, kerusakan yang dilakukan penyewa, dan biaya perawatan yang tidak terduga. Lokasi yang kurang strategis bisa membuat unit sulit tersewa, sehingga pengeluaran terus berjalan sementara pemasukan terhenti.

Faktor lain yang sering luput dari perhatian pemula adalah kondisi lingkungan sekitar, termasuk kerawanan bencana, kedekatan dengan jaringan listrik tegangan tinggi, jalur pipa gas, atau kawasan yang rawan banjir.

Menghitung Yield dan ROI

Dua angka yang sering digunakan untuk mengukur kinerja investasi properti adalah yield sewa dan ROI atau Return on Investment.

Gross rental yield dihitung dengan membagi pendapatan sewa tahunan dengan harga beli properti, lalu dikalikan seratus persen. Misalnya, jika Anda membeli rumah seharga Rp 500 juta dan menyewakannya Rp 25 juta per tahun, gross yield-nya adalah lima persen. Ini angka kotor sebelum dikurangi biaya apa pun.

Net yield lebih mencerminkan keuntungan nyata karena memperhitungkan biaya operasional seperti Pajak Bumi dan Bangunan, biaya perawatan, asuransi, biaya manajemen properti, dan pajak atas pendapatan sewa. Angka net yield selalu lebih rendah dari gross yield.

Sebagai gambaran umum, yield sewa rumah tapak di Indonesia umumnya berada di kisaran tiga hingga lima persen per tahun, apartemen di kisaran lima hingga delapan persen, dan properti komersial di lokasi strategis bisa mencapai angka yang lebih tinggi. Angka-angka ini bervariasi tergantung lokasi dan kondisi pasar lokal, sehingga penting untuk melakukan riset sebelum memutuskan.

Adapun ROI properti dipengaruhi oleh banyak faktor termasuk harga beli, pendapatan sewa, capital gain saat dijual, serta biaya-biaya yang dikeluarkan selama masa kepemilikan.

Memilih Lokasi yang Potensial

Lokasi adalah faktor paling menentukan dalam investasi properti. Properti di lokasi yang tepat bisa memberikan imbal hasil jauh di atas rata-rata, sedangkan properti di lokasi kurang strategis bisa sulit dijual atau disewakan bahkan dalam kondisi pasar yang baik.

Beberapa hal yang perlu diperhatikan saat menilai potensi lokasi adalah sebagai berikut.

  • Kedekatan dengan akses transportasi umum, jalan tol, atau jalan arteri utama
  • Rencana pembangunan infrastruktur pemerintah di sekitar kawasan, seperti pembangunan jalan baru, kawasan industri, atau pusat perbelanjaan
  • Ketersediaan fasilitas publik seperti sekolah, rumah sakit, dan pusat perbelanjaan
  • Kondisi lingkungan sekitar, termasuk riwayat banjir dan ketinggian lahan
  • Tren pertumbuhan kawasan dalam beberapa tahun terakhir

Di Banjarmasin dan wilayah Kalimantan Selatan, faktor ketinggian lahan dan karakter tanah menjadi pertimbangan khusus. Lahan rawa atau gambut memerlukan perhatian ekstra terkait struktur bangunan dan risiko penurunan tanah. Kawasan yang terus berkembang seperti Banjarbaru dan koridor penghubung antar kota juga mulai menarik perhatian investor properti karena potensi pertumbuhannya.

Aspek Pajak yang Perlu Dipahami

Investasi properti tidak bisa lepas dari kewajiban perpajakan. Memahaminya sejak awal membantu Anda memperkirakan biaya total dengan lebih akurat.

Dalam transaksi jual beli, penjual umumnya menanggung pajak penghasilan atas pengalihan hak atas tanah atau bangunan, sementara pembeli menanggung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB. Besaran masing-masing pajak ini dipengaruhi oleh nilai transaksi dan kebijakan daerah setempat, sehingga sebaiknya dikonsultasikan dengan notaris atau PPAT sebelum transaksi.

Setelah memiliki properti, Anda wajib membayar Pajak Bumi dan Bangunan setiap tahun. Jika properti disewakan, pendapatan sewa dikenakan pajak tersendiri yang bersifat final. Tarif dan ketentuannya bisa berubah mengikuti regulasi terbaru, jadi pastikan Anda selalu mengacu pada informasi resmi dari Direktorat Jenderal Pajak atau berkonsultasi dengan konsultan pajak.

Langkah Awal yang Bisa Dilakukan Pemula

Memulai investasi properti tidak harus langsung membeli aset besar. Ada beberapa langkah awal yang bisa dilakukan untuk mempersiapkan diri.

  • Pelajari pasar properti lokal di area yang Anda minati, bandingkan harga, dan amati tren selama beberapa bulan
  • Tentukan tujuan investasi Anda, apakah fokus pada pendapatan sewa rutin, kenaikan nilai aset, atau keduanya
  • Hitung kemampuan finansial secara jujur, termasuk modal awal, biaya-biaya tambahan, dan cadangan dana untuk situasi darurat
  • Konsultasikan aspek legal dan pajak dengan notaris, PPAT, atau konsultan yang berpengalaman
  • Mulai dari properti yang sesuai skala kemampuan, jangan terburu-buru mengejar aset yang terlalu besar

Investasi properti adalah perjalanan jangka panjang. Semakin dalam pemahaman Anda di awal, semakin kecil kemungkinan mengambil keputusan yang disesali di kemudian hari.

Jika Anda tertarik menjelajahi peluang properti di Banjarmasin dan sekitarnya, tim Vorneo Property siap menemani diskusi Anda lewat WhatsApp tanpa tekanan dan tanpa biaya konsultasi.